Czy „brownfield” to nowy „greenfield”?

Górny Śląsk, będący historycznie ważnym regionem przemysłowym, doświadczył w ostatnich dziesięcioleciach głębokich zmian strukturalnych, w wyniku których wiele starych obszarów przemysłowych jest dziś niezagospodarowane lub narażone na degradację środowiska. Nic więc dziwnego, że to właśnie ta część Polski stała się idealnym miejscem do realizacji projektów typu „brownfield”, zarówno w zakresie rewitalizacji terenów górniczych, jak i przekształcania istniejących już budynków poprzemysłowych i magazynowych – komentuje  Damian Kołata, Partner, Dyrektor Działu Industrial & Logistics w Polsce oraz Dyrektor E-Commerce w regionie CEE, Cushman & Wakefield.

Rosnącemu zainteresowaniu inwestycjami typu „brownfield” sprzyja dotychczasowa skala realizowanych projektów „greenfield”, która systematycznie zmniejszała dostępność atrakcyjnych i uzbrojonych w infrastrukturę techniczną lokalizacji.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, podaż nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowych na Śląsku sięga już prawie 5,5 mln mkw., z których aż 32% (1,7 mln mkw.) powstało w ciągu trzech ostatnich lat. To daje regionowi drugie miejsce na podium największych rynków magazynowych w Polsce. Lwia część istniejących już inwestycji przemysłowo-logistycznych to projekty typu „greenfield”. Jednocześnie jednak bank niezabudowanych gruntów kurczy się, co przy dużym apetycie biznesowym deweloperów i najemców musi kierować naszą uwagę w stronę bardziej skomplikowanych i nie tak oczywistych projektów inwestycyjnych. Śląskie ma jednak na tym polu szereg sukcesów, którym z pewnością pomaga fakt, że to najbardziej złożony rynek magazynowy w kraju z ogromnym potencjałem w zakresie rewitalizacji i rekultywacji terenów przemysłowych – dodaje Konrad Jacewicz, Associate, Cushman & Wakefield. 

Rewitalizacyjne przecieranie szlaków 

Przykładem przeprowadzonej na Śląsku rewitalizacji jest teren po dawnej kopalni piasku Maczki-Bór w Sosnowcu. W 1952 roku została wydobyta tutaj pierwsza tona piasku przez Przedsiębiorstwo Materiałów Podsadzkowych Przemysłu Węglowego, aktualnie znane jako CTL Maczki-Bór, które oferuje wielkoobszarowe terenów inwestycyjne. 

Kolejnym przykładem jest obszar byłej kopalni “Milowice”, której historia sięga 1822 roku. W 1996 roku kopalnia została zlikwidowana, a wszystkie budynki wyburzone. Dzisiaj na byłych terenach kopalni “Milowice” znajduje się hala produkcyjna zakładów Duda, dyskont spożywczy oraz 7R City Flex Sosnowiec. Z kolei na terenach wybudowanej w 1834 roku katowickiej Huty Metali Niezależnych “Szopienice” od 2023 roku znajduje się nowoczesny kompleks magazynowo-produkcyjny CTPark Katowice. Ze względu na działalność huty konieczne było przeprowadzenie prac związanych z remediacją gruntu.

Ciekawym przykładem rewitalizacji jest też kopalnia KWK Gliwice, której początki datuje się na 1901 rok. Aktualnie na tym terenie funkcjonuje strefa edukacji i biznesu “Nowe Gliwice”, z terenami inwestycyjnymi o powierzchni ponad 10 ha, które zostały wyposażone w niezbędną infrastrukturę i przeznaczone dla inwestorów na cele produkcyjne. Swoją siedzibę ma tutaj Inkubator Przedsiębiorczy, Muzeum Odlewnictwa Artystycznego oraz wiele znanych firm z branży IT i nowych technologii – mówi Katarzyna Dębska, Negocjatorka, Cushman & Wakefield. 

Drugie życie gruntu zaczyna się od…

Zarówno tereny typu „greenfield”, jak i „brownfield” bardzo często wymagają tzw. land developmentu, czyli przygotowania do zakupu lub skupu działek od właścicieli oraz zbadania ich pod kątem prawnym i technicznym tak, aby wyeliminować ryzyka związane z nieoczekiwanymi problemami. W tym celu eksperci analizują możliwość nabycia gruntu oraz jego status prawny i geologiczny. Sprawdzana jest też dostępność infrastruktury technicznej oraz warunki przyłączenia mediów (prądu, gazu, wody, ścieków), jak również wykonywane są badania geologiczne i geochemiczne, co pozwala na sprawdzenie potencjalnych kosztów budowy oraz podjęcie decyzji o sposobie i technologii posadowienia planowanych budynków. 

Przed rozpoczęciem jakiegokolwiek przedsięwzięcia budowlanego czy inwestycyjnego niezbędne jest dokładne sprawdzenie gruntów, m.in. pod kątem nośności, stabilności, środowiskowych uwarunkowań czy możliwości jego zabudowy. Proces ten, obejmujący sprawdzenie gruntów oraz etap tzw. predevelopmentu, odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu trwałości projektu – komentuje Michał Sikora, Konsultant ds. terenów inwestycyjnych, opinii technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych, Cushman & Wakefield. 

Predevelopment to etap w procesie planowania inwestycji poprzedzający fazę realizacji, w którym przeprowadza się wstępne analizy, badania oraz przygotowuje dokumentację potrzebną do podjęcia decyzji o rozpoczęciu konkretnego przedsięwzięcia. Sprawdzenie gruntu obejmuje natomiast szereg działań prowadzących do zrozumienia charakterystyki geologicznej i geotechnicznej terenu oraz oceny jego przydatności pod kątem planowanej inwestycji.

Na Górnym Śląsku, gdzie występują zróżnicowane warunki geologiczne, szczególnie istotne jest uwzględnienie specyficznych cech terenu. Obszary po byłej działalności górniczej mogą być podatne na osunięcia terenu lub występowanie pustek górniczych, przekładających się na konieczność wykonania dodatkowych badań i zabezpieczeń. Nierzadko spotyka się również przekroczenia chemiczne w miejscach składowania materiałów poflotacyjnych, co rodzi konieczność wykonania remediacji. Inny przykład to tereny zdegradowane, wymagające przeprowadzenia procedury rekultywacji umożliwiającej przywrócenie zdolności zabudowy na danym obszarze. Oba te procesy, choć wymagające, dają gruntom drugie życie i są bardzo istotne z punktu widzenia ambitnych celów zrównoważonego rozwoju, między innymi minimalizując stopień, w jakim dany teren oddziałuje na środowisko naturalne i pozwalając na stworzenie nowych miejsc pracy dla lokalnych społeczności – podsumowuje Jakub Skrok, Menedżer ds. technicznych, Cushman & Wakefield.   

Więcej informacji znajduje się w najnowszym raporcie Cushman & Wakefield „Kopalnie Biznesu. Rynek magazynowo- produkcyjny Górnego Śląska”. Opracowanie analizuje potencjał inwestycyjny województwa śląskiego, między innymi jako lokalizacji dla inwestycji magazynowo – przemysłowych.

Autorzy Raportu

Damian Kołata	Konrad Jacewicz	Katarzyna Dębska	Magdalena Muszyńska
Adrian Semaan	Michał Sikora	Jakub Skrok