Rozgrzany rynek magazynowy ochładza się, ale długoterminowe perspektywy rozwoju pozostają korzystne

W 2022 rok ukończono rekordowe 4,4 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce, co oznacza wzrost o 40% w ujęciu rocznym i ponad dwukrotny wzrost w porównaniu do 2020 roku. Znaczący jest również wolumen inwestycji, których realizację zaplanowano na bieżący rok – to około 3 mln mkw. W efekcie Polska dołączy do grupy czterech najwiekszych rynków magazynowych w Europie z zasobami przekraczającymi 30 mln mkw., tj. Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji i Holandii.

Ostatnie dane wskazują jednak na możliwe osłabienie dynamiki rozwoju rynku, co sygnalizuje dynamiczny spadek liczby rozpoczętych inwestycji deweloperskich w drugiej połowie 2022 roku. Wojna w Ukrainie i związane z nią nawet teoretyczne ryzyka, które fundusze biorą pod uwagę w swoich analizach, wysoka inflacja oraz stopy procentowe w połączeniu z kryzysem energetycznym powodują dużą niepewność, osłabienie dynamiki wzrostu wydatków konsumpcyjnych i rosnące koszty działalności gospodarczej. Jest oczywiste, że w tych warunkach dynamika inwestycji – także na bardzo odpornym jak do tej pory rynku magazynowym – nie może utrzymać rekordowego tempa rozwoju w najbliższym czasie. 

Perspektywy na rynku magazynowym

Są jednak także pozytywne zmiany, które mogą zapobiec głębszemu spowolnieniu, w tym m.in. spodziewany spadek presji inflacyjnej oraz coraz mniejszy pesymizm firm z sektora wytwórczego, który potwierdzają ostatnie dane dotyczące wzrostu wskaźnika PMI. Jest to zbieżne z naszymi obserwacjami – popyt na powierzchnie magazynowe i produkcyjne zgłaszają coraz częściej firmy z sektora przemysłowego, w tym z branży motoryzacyjnej czy AGD. Są wśród nich zarówno krajowe przedsiębiorstwa, jak i międzynarodowe koncerny, które dążą do większej regionalizacji sieci produkcyjnej i logistycznej na świecie z uwagi na mniejsze ryzyko zerwanych łańcuchów dostaw oraz wzrost kosztów transportu. Oprócz trendów nearshoringu / friendshoringu, omówionych w naszym raporcie Trends Radar, w perspektywie długterminowej popyt na powierzchnię magazynową i usługi logistyczne będzie także wspierany przez stabilny rozwój branży e-commerce stanowiącej główny motor napędowy rynku w ostatnich latach. Branża ta, mimo spowolnienia dotychczasowej kilkudziesięcioprocentowej dynamiki rocznego wzrostu, nadal będzie wykazywała dość duży potencjał rozwojowy.

Magazyn w Polsce - dlaczego warto?

Polska pozostaje jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji logistycznych ze względu na strategiczne położenie geograficzne i ciągły rozwój infrastruktury transportowej. Co prawda koszty pracy czy wynajmu nowoczesnej powierzchni magazynowej znacząco wzrosly w ostatnim czasie, ale nadal pozostają na konkurencyjnym poziomie na tle głównych rynków europejskich. Bardzo istotna jest także struktura wiekowa i standard oferowanych powierzchni magazynowych w Polsce. Ponad 80% istniejących zasobów to projekty wybudowane po 2010 roku, spełniające wysokie standardy techniczne klasy A. Warto też nadmienić, że ponad 50% obecnej powierzchni magazynowej powstało w ciągu czterech ostatnich lat. Ponadto według danych Polskiego Stowrzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC ) prawie 12 mln mkw. powierzchni przemysłowej w Polsce zostało certyfikowanych lub jest w trakcie certyfikacji ekologicznej, co wpisuje się w globalną strategię zrównoważonego rozwoju. Budynki przemysłowe realizowane zgodnie z obecnie obowiązującymi standardami termoizolacyjności, wykorzystujące odnawialne źródła energii, a także wyposażone w nowoczesne technologie i systemy zmniejszające zużycie prądu, gazu i wody pozwalają na realne oszczędności z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Oszczędności w magazynie

Nasze szacunki pokazują, że najemcy przenoszący swoją działalność z magazynów kilkunastoletnich i starszych mogą uzyskać oszczędności na poziomie nawet do 2 euro za 1 mkw. powierzchni GLA, biorąc pod uwagę całościowe miesięczne koszty związane z najmem i eksploatacją nieruchomości. To efekt m.in. mniejszego zużycia gazu potrzebnego do ogrzania nowoczesnego budynku czy wykorzystania oświetlenia LED.