Polska ponownie na magazynowym podium

Ponownie wchodzimy na magazynowe podium

Mijający rok stoi pod znakiem zadowalającego poziomu zainteresowania najemców nowymi powierzchniami magazynowymi. Co prawda w III kwartale wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln mkw., co oznacza spadek o 34% w porównaniu do poprzedniego kwartału, jednak całkowity popyt od stycznia do września tego roku był wyższy o 4% r/r i przekroczył 3,8 mln mkw. To plasuje polski rynek na drugim miejscu w Europie, zaraz za rynkiem niemieckim (4,0 mln mkw.). Potwierdza to jednocześnie, że Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji przemysłowo-magazynowych, na co pracują, między innymi, konkurencyjne koszty logistyczne, w tym energii, pracy i najmu, które są o połowę niższe niż w krajach Europy Zachodniej i do 25% niższe w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej. Czynniki te, wraz z ciągłym wzrostem branży e-commerce, logistyki i produkcji, utrzymują wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Według szacunków Cushman & Wakefield w całym 2024 roku popyt utrzyma się na poziomie przekraczającym 5 mln mkw., natomiast przyszłoroczna aktywność najemców w dużej mierze zależeć będzie od tempa poprawy warunków ekonomicznych, które jak na razie jest powolne.

Na magazynowej mapie Polski w III kwartale dominowały trzy regiony – mazowieckie, gdzie najemcy wynajęli 343 000 mkw., łódzkie z 223 000 mkw. i dolnośląskie - 134 000 mkw. Cztery największe, nowe umowy najmu w okresie od lipca do września zawarto natomiast w województwie mazowieckim i łódzkim. Poufni najemcy sfinalizowali transakcje w CTPark Warsaw West (63 000 mkw.), P3 Warsaw I (50 200 mkw.) i Prologis Park Łódź (41 500 mkw.), a Oriflame w MDC2 Park Łódź South (25 200 mkw.). Natomiast w perspektywie kolejnych 12 miesięcy w ujęciu regionalnym stabilną pozycję powinny zachować rynki tzw. Wielkiej Piątki (region Warszawy i okolic, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław.), a także aglomeracje położone w pobliżu rynków zagranicznych, jak Trójmiasto, Kraków czy Szczecin. Poprawa sytuacji ekonomicznej za zachodnią granicą Polski może pobudzić przytłumiony w ostatnim czasie popyt na powierzchnią przemysłową w woj. lubuskim i zachodniej części woj. dolnośląskiego, w pobliżu trasy S3.

Kto napędza popyt?

Z najnowszych danych Cushman & Wakefield wynika, że w okresie styczeń-wrzesień największy udział w popycie miały firmy logistyczne odpowiadające za 28% podpisanych umów, a zaledwie o 1 pp. niższy udział w wolumenie transakcji najmu miały handel i e-commerce. Na kolejnych miejscach znalazła się produkcja z 12% oraz branża motoryzacyjna mająca 8%. O bardzo dobrej kondycji rynku magazynowego świadczy struktura popytu, w którym za 65% sfinalizowanych w III kwartale transakcji odpowiadały nowe umowy i ekspansje, podczas gdy renegocjacje stanowiły 35%.

Ciekawie przedstawia się sytuacja w przypadku logistyki miejskiej. W ostatnich latach obserwowany był szybki rozwój tego segmentu rynku, co było związane z rozwojem e-commerce i potrzebą skrócenia czasu dostaw. Choć nowe projekty miejskie nadal powstają, a deweloperzy zabezpieczają kolejne działki inwestycyjne, to jednak tempo rozwoju logistyki miejskiej nieznacznie obniżyło się w ostatnim czasie. Wpływ na to mają czynniki ekonomiczne, takie jak wysokie stopy procentowe oraz wyższe koszty pracy, które powodują, że wiele firm skupia się obecnie na optymalizacji operacji magazynowych. Pomimo chwilowego osłabienia popytu, logistyka miejska będzie jednak w kolejnych latach popularna, a powodem jest między innymi konsekwentny rozwój e-commerce.

Według listopadowego raportu Cushman & Wakefield „Quo vadis e-commerce”, jedną z najbardziej obiecujących lokalizacji do prowadzenia tego typu operacji jest region CEE. Dane Cushman & Wakefield wskazują też, że za ponad połowę obrotu generowanego w regionie odpowiada polski rynek. Perspektywy dla rozwoju handlu elektronicznego w Polsce są tym bardziej optymistyczne, że koszty prowadzenia operacji logistycznych, tak strategicznych dla e-commerce, są u nas o 18% niższe niż w Czechach i aż o 50% niższe niż w Niemczech. O sile rodzimego rynku handlu elektronicznego świadczą też statystyki Eurostatu i Euromonitora, według których jego aktualny poziom wyprzedza przedcovidowe prognozy o prawie cztery lata. Co więcej, jak szacuje Strategy&, wartość polskiego sektora e-commerce wyniosła w zeszłym roku 131 mld PLN, co oznacza dwucyfrowy, bo 12-procentowy wzrost w stosunku do roku 2022. W latach 2024 – 2028 wartość rynku ma wynieść 192 mld PLN, a niektóre kategorie w tym segmencie wzrosną nawet o 60%.

Trendy te bezpośrednio przekładają się na rozwój sieci logistycznej, w tym inwestycji typu „last mile” oraz projektów typu cross-dock, skąd zamówione towary docierają bezpośrednio do konsumenta. Rozwój rynku magazynowego w Polsce jest również napędzany wzrostem tzw. cross-border e-commerce, co zwiększa zainteresowanie najemców lokalizacjami przy granicy. Prym wiedzie tu zachodnia część kraju, od Kołbaskowa po Bolesławiec. Wzdłuż drogi ekspresowej S3 znajdują się lokalizacje magazynowe, gdzie najemcy prowadzą operacje cross-border, korzystając z niższych kosztów najmu, wysokiej produktywności pracowników i krótkiego lead-time. Obecnie szczególne aktywne w tym zakresie są firmy azjatyckie, jak np. SHEIN, który tworzy duży hub logistyczny w regionie Wrocławia.

Podaż zbliża się do poziomu 35 mln mkw. powierzchni

Pomiędzy lipcem a wrześniem deweloperzy ukończyli ponad 454 000 mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej w ramach 22 parków przemysłowych, dzięki czemu całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom prawie 34 mln mkw. Około 72% dostarczonych w III kwartale inwestycji zostało zabezpieczone umowami najmu jeszcze przed oddaniem do użytkowania. W sumie, do końca roku deweloperzy planują dostarczyć na rynek kolejne 700 000 mkw., przy czym tylko niewielka część będzie dostępna do wynajęcia, bowiem ponad 70% tej powierzchni jest już zabezpieczone umowami.

Całkowity zasób projektów będących w trakcie budowy osiągnął na koniec września 1,9 mln mkw., z czego 29% tej powierzchni znajdowało się na Dolnym Śląsku, 17% na Mazowszu i 15% na Śląsku. Wolumen inwestycji spekulacyjnych pozostał na podobnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału, osiągając 907 000 mkw., ale zmniejszył się znacząco o 31% w porównaniu do wartości odnotowanej w III kwartale 2023 roku.

Warto dodać, że wolumen projektów, których budowa rozpoczęła się w okresie styczeń-wrzesień (1,2 mln mkw.) jest najniższy od 2016 roku, co z czasem będzie wpływać na kompresję wskaźnika pustostanów. Już w III kwartale poziom powierzchni niewynajętej nieznacznie spadł osiągając 8,0% na koniec września 2024 roku i powinien kontynuować trend spadkowy ze względu na spodziewaną dalszą poprawę warunków

ekonomicznych oraz stopniowe ograniczanie podaży spekulacyjnej. Pomimo podwyższonego średniego poziomu wskaźnika pustostanów dla kraju, nadal są lokalizacje, gdzie obserwuje się niedobór dostępnej powierzchni magazynowej w relacji do popytu. Szczególnie mówimy tu o subrynkach miejskich w dużych aglomeracjach, takich jak np. Łódź, Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław czy Poznań. W tym przypadku realizacja nowych inwestycji na zasadach spekulacyjnych jest uzasadniona.

W ujęciu regionalnym, najwyższą aktywność budowlaną obserwuje się w województwie dolnośląskim, gdzie powstaje 29% powierzchni, w mazowieckim, gdzie deweloperzy realizują 17% planowanych do oddania projektów, i śląskim z 15-procentowym udziałem w aktywności deweloperskiej.

Czy są jeszcze białe plamy na magazynowej mapie Polski?

Ostatnie dziesięć lat to czas intensywnego rozwoju polskiego sektora magazynowego, co w dużej mierze wynikało z kluczowych inwestycji w infrastrukturę transportową. Na przykład budowa drogi ekspresowej S3 przyczyniła się do znacznego wzrostu liczby projektów logistycznych w zachodniej części kraju, obejmującej takie miasta jak Szczecin, Zielona Góra, Bolesławiec czy Zgorzelec. Również inne kluczowe trasy, takie jak A1, S5, S7, S8 czy Via Carpatia, znacząco zwiększyły możliwości logistyczne zarówno dużych metropolii, jak i mniejszych miast regionalnych, które znajdują się w ich pobliżu. Ważnym elementem rozwoju transportu były również ogromne inwestycje w infrastrukturę portową, dzięki którym polskie porty stały się ważnymi węzłami przeładunkowymi dla Europy Środkowej i jednymi z największych na Bałtyku.

W najbliższych latach planowane są kolejne inwestycje, które przyczynią się do dalszego wzrostu aktywności w branży magazynowej. Jednym z przykładów jest Centralny Port Komunikacyjny, który przejmie cywilny ruch lotniczy z warszawskiego lotniska Chopina i stanie się kluczowym węzłem transportowym, obejmującym także usługi cargo. Warto również wspomnieć o realizowanych obecnie projektach drogowych, takich jak Via Hanseatica, która łączy miasta położone wzdłuż południowego wybrzeża Bałtyku (na terenie Polski jej trasa przebiega przez S3, S6, S7 i S22), a także trasy S10 i S11. Te inwestycje znacząco zwiększą możliwości logistyczne w centralnej i północno-zachodniej Polsce, zwłaszcza w rejonach Bydgoszczy, Torunia i Szczecina.

ESG kształtuje rynek nieruchomości, magazyny nie są tu wyjątkiem

Transformacja w kierunku dekarbonizacji, gospodarki cyrkularnej i zrównoważonego rozwoju wywiera długotrwały wpływ na sektor magazynowy. Zmiany te dotyczą zarówno etapu budowy, jak i eksploatacji budynków. Zaczynają się od stosowania certyfikowanych materiałów budowlanych, analiz cyklu życia (LCA), współpracy z lokalnymi dostawcami i recyklingu, a kończą na wdrażaniu nowoczesnych technologii podczas użytkowania obiektów. Coraz częściej budynki przemysłowe są wyposażane w rozwiązania takie jak panele fotowoltaiczne, inteligentne systemy oświetlenia, destryfikatory (tj. wentylatory kierujące ciepłe powietrze, zgromadzone pod sufitem/ dachem, w dół), pompy ciepła oraz systemy umożliwiające odzyskiwanie wody deszczowej i recykling wody szarej. Nowe regulacje budowlane przyczyniają się do poprawy właściwości termoizolacyjnych i akustycznych budynków. Ważnym elementem jest także tworzenie zielonych przestrzeni dzięki bioróżnorodnym nasadzeniom i łąkom kwietnym, które zastępują tradycyjne trawniki wymagające podlewania. Wdrażanie tych innowacyjnych rozwiązań pomaga zmniejszyć emisję dwutlenku węgla związane z funkcjonowaniem budynków oraz prowadzeniem działalności, a także wpływa na obniżenie kosztów operacyjnych i poprawę warunków pracy.

W nadchodzących latach coraz większe znaczenie będzie miała elektryfikacja transportu, napędzana przepisami unijnymi promującymi zrównoważoną mobilność. Przejście na odnawialne źródła energii (OZE) zachęca deweloperów do instalacji stacji ładowania pojazdów elektrycznych, a najemcy coraz chętniej

wprowadzają elektryczne samochody dostawcze i ciężarowe. Wsparcie w postaci rządowych dotacji do pojazdów ciężarowych z napędem elektrycznym oraz rozwój infrastruktury ładowania przyspieszą ten proces. Jednocześnie strategie ESG (środowiskowe, społeczne i zarządcze) będą uwzględniać nie tylko aspekty ekologiczne, ale również społeczne i ekonomiczne, szczególnie w kontekście działalności magazynowej. Lokalne inwestycje w produkcję, biura czy centra dystrybucyjne będą sprzyjać tworzeniu nowych miejsc pracy, a także poprawiać jakość życia lokalnych społeczności poprzez wsparcie edukacji, służby zdrowia, wydarzeń kulturalnych i sportowych. Istotne będą także działania na rzecz równości i różnorodności w środowisku pracy.