Ważne zmiany w przepisach o planowaniu przestrzennym – czy to wpłynie na dostępność i ceny terenów inwestycyjnych?

Wybrane zagadnienia z reformy planowania przestrzennego

Na wstępie zaznaczę, że wszystkie głosy odnośnie tego, czym poskutkuje zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku, to tylko spekulacje. Faktyczne skutki funkcjonowania zmiany ustawy poznamy dopiero za kilka lat, po 2026 roku, ponieważ dopiero wtedy nowe przepisy mają nabrać pełni mocy prawnej. Jest tak, ponieważ, do końca 2025 roku wszystkie 2477 gmin (status GUS na 2023 rok) w Polsce powinny  uchwalić nowo wprowadzony plan ogólny. Dokument ten zastąpi dotychczas obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

Najważniejsze zmiany wynikające z nowych przepisów dla inwestycji, w tym z branży magazynowej, logistycznej czy produkcyjnej są następujące:

• Wymóg zgodności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) z ustaleniami planu ogólnego oraz możliwość ich wydawania tylko na terenach do tego wskazanych w planie ogólnym – tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy,
• Ograniczenia obszaru analizy decyzji WZ do promienia 200 m,
• Wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych — uchwalanych na wniosek inwestora,
• Ściśle matematyczne, zdefiniowane ustawowo przepisy dotyczące możliwości wyznaczania nowych terenów inwestycyjnych.

To tylko wybrane zagadnienia, które mogą zmienić realia inwestycji na działkach typu greenfield, między innymi na potrzeby inwestycji magazynowych i produkcyjnych. Nie wchodząc głęboko w te specjalistyczne zagadnienia, chcę przedstawić możliwy skutek wyżej wymienionych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku dla rynku inwestycji.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2023

Zmniejszenie roli decyzji WZIZT

Zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniaterenu terenu (WZ), mają załatać lukę, która pozostawała w ustawie z 2003 roku – w myśl nowej ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje WZ będą musiały być zgodne z przeznaczeniem ustalonym w planie ogólnym gminy (dotychczas były sporządzane niezależnie od zapisów studium).  Po 2025 roku te decyzje będą mogły być wydane tylko w obszarze wskazanym przez dany samorząd – w „obszarach uzupełniania zabudowy”. Wyznaczenie takiej strefy będzie następowało na podstawie określonych w ustawie i rozporządzeniu wzorów i będzie znacznie ograniczało tereny, na których te decyzje można wydać. Bardzo istotne jest też to, że przy wyznaczaniu takich stref będą brane pod uwagę tylko budynki mieszkalne. Taka redefinicja decyzji WZ całkowicie zmieni funkcję tego narzędzia i bardzo ograniczy elastyczność w lokalizacji nowych obiektów. 

Zintegrowany plan inwestycyjny, jako forma planu miejscowego

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadza również narzędzie, które nieoficjalnie działało już długo na rynku i nie było usankcjonowane prawnie, a w wielu rozwiniętych miastach działało od dawna - „umowę urbanistyczną”, kryjącą się pod nazwą zintegrowanych planów inwestycyjnych. W prostych słowach inwestor, który wnioskuje o plan miejscowy lub jego zmianę – może oficjalnie zawrzeć umowę z samorządem, że odpłatnie taka procedura planistyczna zostanie przeprowadzona. Odpłatnie — wiąże się nie tylko z opłatą za przygotowanie projektu planu, ale również z tym, co już funkcjonuje, a więc wykonaniem dodatkowej inwestycji na rzecz gminy, np. drogowej. Czysto teoretycznie analizując taki pomysł – to jest to, na co wielu inwestorów czekało, a w wielu miejscach już dawno funkcjonowało, nieoficjalnie. Z punktu widzenia inwestora, może się wydawać, że to dobrze, że jawnie będzie można tak „dogadać” się z gminą. Powstaje pytanie, czy nie będzie to jedyne narzędzie planowania, a z drugiej strony czy jego formuła prawna sprawdzi się w praktyce, bo w jej przepisach, jest wiele niejasności. W efekcie może się okazać, że zmiana przeznaczenia może być zarezerwowana tylko dla tych, którzy mogą zainwestować wystarczająco dużo.

Nowe plany ogólne zagospodarowania przestrzennego

Wprowadzenie nowych przepisów, sankcjonuje funkcjonujące już od jakiegoś czasu bilanse terenu. Do tej pory, sporządzający dokument studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – by wyznaczyć nowy teren inwestycyjny, mieszkaniowy lub komercyjny – musi wskazać matematyczne uzasadnienie wyznaczenie nowego takiego terenu. Jeśli liczba mieszkańców gminy nie przybywa (a pewnie w niewielu miastach przybywa) naprawdę ciężko jest wykazać faktyczną potrzebę nowych terenów inwestycyjnych. Do tej pory przy liczeniu bilansu terenu była pewna dowolność, teraz będzie to liczone wg. wyznaczonego wzoru. Już teraz, w niektórych gminach wyznaczenie nowych terenów inwestycyjnych jest niemożliwe, ze względu na „bilans”. Skutkiem tego może być bardzo ograniczona podaż nowych terenów inwestycyjnych.

Zmiany w rencie planistycznej

W przepisach wprowadzonych w zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2023 zwraca uwagę również zmiana, dotycząca renty planistycznej, czyli opłaty pobieranej za wzrost wartości nieruchomości, wywołanej zmianą planu. Dotychczas taka opłata obowiązywała do 5 lat od uchwalenia planu, jej wysokość była ustalana w planie miejscowym i mogła wynosić maksymalnie 30% wzrostu wartości. Była pobierana tylko w momencie sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu na podstawie operatu szacunkowego wykazującego wzrost wartości. W nowej rzeczywistości prawnej renta planistyczna będzie pobierana obowiązkowo w maksymalnej możliwej wartości, bez ograniczenia czasowego, bez konieczności sprzedaży. Można się spodziewać, że wpłynie to na cenę nieruchomości.

Czy te zmiany wpłyną na dostępność i ceny terenów inwestycyjnych?

Te kilka zmian w ustawie, może mieć różne skutki w zależności od uwarunkowań, praktyki i interpretacji przepisów. Jednym ze skutków wymienionych wcześniej zmian, może być zmiana w dostępności nowych terenów inwestycyjnych. Trudniejsze i ograniczone uzyskanie warunków zabudowy, brak podstaw do wyznaczenia nowych terenów inwestycyjnych czy duży koszt oczekiwanej zmiany planu miejscowego, ze względu na oczekiwane przez samorząd inwestycje – to wszystko może skutkować zmniejszeniem możliwości wyznaczania nowych terenów inwestycyjnych. Jeśli kreowanie nowych terenów inwestycyjnych w obszarach oczekiwanych przez inwestorów będzie utrudnione i rozłożone w czasie – może to poskutkować dużą konkurencją pomiędzy zainteresowanymi zakupem działek, a to naturalnie doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, które mają odpowiedni potencjał inwestycyjny i dużego spadku cen nieruchomości, które odpowiednich dokumentów jeszcze nie uzyskały.

Podsumowanie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Z wyżej wymienionych powodów warto ponownie rozważyć lub przyspieszyć decyzje o zakupie nieruchomości. Jako że materia planów miejscowych i przeznaczenia terenów jest dosyć złożona, warto w tym przypadku skorzystać z doświadczenia doradcy, który specjalizuje się w danym typie nieruchomości i rozumie niuanse związane z daną branżą. W dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield specjalizujemy się w doradztwie przy pozyskaniu, przygotowaniu i sprzedaży tego typu nieruchomości.