PODCAST: Dlaczego inwestować na Greenfieldach?

Inwestycje w Greenfield - wywiad na temat wyzwań i opłacalności 

Eżbieta Laudy: Dzień dobry, witam Państwa w podcaście "Magazynowe Espresso" w którym poruszamy najróżniejsze tematy ze świata magazynów, logistyki i terenów inwestycyjnych. Dzisiaj są z nami Paulina Warchoł i Wojciech Przybylak specjalizujący się w greenfieldach w dziale Industrial & Logistics firmy Cushman & Wakefield. Zapraszamy 

/JINGLE/ Cześć Paulina, Cześć Wojtek 

W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z intensywnym rozwojem na rynku nieruchomości magazynowych i logistycznych. W efekcie tego ceny gruntów rosną – dotyczy to zwłaszcza działek inwestycyjnych. Czy ze względu na bardzo duży popyt i malejącą podaż brakuje gotowych terenów inwestycyjnych? Na jakich terenach dziś najczęściej powstają inwestycje? 

Paulina Warchoł: Zdecydowanie najczęściej inwestycje powstają obecnie na działkach typu Greenfield. Co prawda w ostatnim czasie widzimy spore zaiteresowanie terenami poprzemysłowymi - czyli brownfieldami jednak zdecydowanie częściej zajmujemy się Greenfieldami. I od nich zacznijmy. Greenfield to obszar, który nie był wcześniej zabudowany ani nie był wykorzystywany na cele przemysłowe lub komercyjnych. Czyli mamy tu na myśli działki rolne lub zadrzewione, które spełniają pewne warunki pozwalajace na uzyskanie na tym terenie pozwolenia na budowę. Browfield to teren który ma juz swoją historię związaną z działalnością przemysłową. Jednym z największych atutów brownfildów jest lokalizacja, często są położone bliżej zabudowy i  w granicach miast. Z drugiej strony poważną wadą są potencjalne zanieczyszczenia środowiskowe pochodzące z wcześniejszej działalności. Wolnych terenów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach zaczyna brakować. Najwiekszym zainteresowaniem deweloperów magazynowych i przesiębiorców cieszą się działki niezabudowane, umiejscowione na obrzeżach dużych miast, czy w pobliżu węzłów komunikacyjnych. Bliskość miast zapewnia dostęp zarówno do rynku zbytu jak i zasobów ludzkich, a dostęp do tras szybkiego ruchu i autostrady przyczynia się do zmniejszenia kosztów transportu i logistyki. 

Wojciech Przybylak: Inwestor, który zdecyduje się realizować swoje przedsięwzięcie na działce typu greenfield ma szeroki wachlarz możliwości w zakresie wyboru lokalizacji. My najczęściej proponujemy klientom przede wszystkim działki przeznaczone w miejscowym planie pod zabudowę produkcyjno usługową.  Działki typu greenfield mają wiele zalet, jest to przede wszystkim: Oferują większą elastyczność projektowania niż działki brownfieldowe, ponieważ nie ma istniejącej infrastruktury, nie wymagają wyburzeń i kosztownych i ryzykowanych badań i poszukiwań tej infrastruktury W istniejącej zabudowie trzeba się dostosować do otoczenia budynkowego, wziąć pod uwagę społeczny aspekt i urbanistyczny, dostosować się do nowych przepisów – w przypadku działki greenfieldowej mamy wolna rękę Brak obciążenia związanej z koniecznością usuwania zanieczyszczeń czy modernizacji istniejących struktur. Inwestując w działkę typu greenfield najczęściej kupujemy pełna własność, bez użytkowania wieczystego.  

Wspomniałeś o planie miejscowym, dlaczego MPZP jest tak ważne, czy to dotyczy tylko greenfieldów? 

WP: W Polsce funkcjonuje często pojęcie czy działka jest budowlana. Najpewniejszym dokumentem – określającym taką możliwość jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on Ustanawiany przez organ uchwałodawczy w danej gminie czy mieście i stanowi prawo miejscowe. Z naszej perspektywy miejscowy plan jest jednym z pierwszych kwestii, które badamy. Nie na każdej działce można zrealizować obiekt magazynowy czy halę produkcyjną. Działka musi mieć odpowiednie przeznaczenie w miejscowym planie lub mieć możliwość uchwalenia takiego planu. 

PW: Przy okazji tego co powiedział Wojtek.  z miejscowego planu dowiadujemy się czy na terenie są jeszcze inne ograniczenia. np. środowiskowe lub wynikające z istniejącej infrastruktury technicznej lub sąsiedztwa, które mogą się okazać spora barierą dla inwestycji. I sprawiają że czasem odrzucamy takie działki bo naszym zdaniem mimo planu pod produkcję i usługi nie są zbyt obiecującą opcją. 

WP: Zdajemy sobie sprawę z tego ze odpowiedni miejscowy plan to nie wszystko - znając specyfikę terenów rolnych, mam tu na myśli strukturę własnościową - nie każdy teren da sie pozyskać. Typowy teren rolny w Polsce zazwyczaj składa się z kilku wąskich działek należących do różnych właścicieli, np. podzielonych między rodzeństwo.  W efekcie tego, struktura własnościowa gruntów rolnych, które traktujemy jako potencjalny teren inwestycyjny typu greenfield jest jednym z największych wyzwań, bo nawet odpowiednia wielkość działki, nie gwarantuje nam, że zmieścimy tam inwestycję. Wszystko to sprowadza się do minimalnych wytycznych inwestycyjnych gdzie minimalna szerokość działki to około 100 m, i zabraknie nam miejsca na place manewrowe lub przepisową odległość od granicy działki. 

No dobrze, a zakładając, że mamy już odpowiednią działkę do zakupu i chętnych do sprzedaży - z jakimi wyzwaniami natury technicznej możemy się zmagać? 

PW: Jedną z największych trudności, przy tego typu inwestycjach w Polsce jest nadal brak infrastruktury. Zdarza się, ze w najbliższym sąsiedztwie nie ma żadnej infrastruktury technicznej, czyli przyłączy do sieci elektroenergetycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Przez to, że działki są niezabudowane, uzbrojenie znajduje się w pasie drogowym najbliższej urządzonej drogi publicznej lub w okolicy najbliższych domów czy innych inwestycji.  Przed rozpoczęciem  inwestycji w takich miejscach należy sprawdzić dostępność mediów i możliwości przyłączenia do sieci u odpowiednich gestorów. Innym przykładem przeszkód infrastrukturalnych jest dojazd do nieruchomości kiedy nie jest on wystarczający by obsłużyć planowaną inwestycję. W takiej sytuacji po stronie inwestora jest budowa drogi dojazdowej  lub przebudowa istniejącej infrastruktury, jeśli poszerzenie drogi jeśli jest taka konieczność. 

WP: Warto dodać, że kwestia dostępu do drogi publicznej, nie polega na zwykłym utwardzeniu fizycznego dojazdu. Faktyczny i publiczny dojazd, może wymagać wielu zabiegów prawnych i budowlanych. W przypadku nowo utworzonych dojazdów, może to wymagać to wydzielenia geodezyjnego dojazdu, który np. przebiega przez czyjaś działkę lub służebności.  

Konieczność doprowadzenia drogi wiąże się też, po prostu z dodatkowymi kosztami, ponieważ najczęściej faktyczna realizacja drogi, która spełnia wymagania transportu 40 tonowego, wymaga naszego zaangażowania finansowego, nawet jeśli droga jest oznaczona, jako publiczna i nie będziemy jej głównym użytkownikiem najprawdopodobniej będziemy musieli mieć wkład finansowy w taką inwestycję.  

W kwestii dojazdu i drogi dojazdowej jest jeszcze jeden, ogólny wątek – Dostępność komunikacyjna dla pracowników. W czasach rosnących płac i mniejszej dostępności pracowników istnieje konieczność dowiezienia ludzi na teren bardziej oddalony od istniejących osiedli, wpływa na dostęp do pracowników i klientów. Dlatego przy wyborze greenfieldów dużą uwagę przykłada się do lokalizacji. Teren powinien być położony blisko zjazdu z drogi ekspresowej, blisko węzła, najlepiej w zasięgu jakiejś formy komunikacji zbiorowej 

PW: W kontekście wyzwań nie mówiliśmy jeszcze o uwarunkowaniach gruntowych. Tereny inwestycyjne, które nie zostały do tej pory zabudowane a znajdują się w eatrakcyjnych lokalizacjach mogą mieć problemy związane z ukształtowaniem terenu.  Albo jest to zbyt duży spadek terenu, albo obniżenie terenu w dodatku z niekorzystnymi warunkami wodnymi.  Na takich terenach wykonuje sie różnego typu odwierty i badania by określić potencjalne wyzwania. Przy wyborze takiej lokalizacji ważne jest aby od początku mieć świadomość specyficznych warunki geologiczne lub mniej korzystnych warunków wodnych, aby odpowiednio zaplanować fundamenty oraz podjąć inne konieczne działania umożliwiające zabudowę terenu i uwzglednić związane z tym koszty w budżecie inwestycji. 

WP: Skoro wspomnieliśmy już o gruncie, to trzeba pamiętać jeszcze o kosztach odrolnienia. Greenfieldy są najczęściej położone na terenach rolnych, i część z tych terenów jest położonych na obszarach gleb o dużej przydatności rolniczej– tak zwanych glebach o wysokiej bonitacji. W przypadku takich terenów – inwestycję mogą być trudniejsze, a jeśli już są możliwe – to konieczne jest wyłączenie z produkcji rolnej. Możliwe to jest dopiero po odrolnieniu terenu, a wiąże się również z opłatami. Takie opłaty mogą wywindować koszt działki, ponieważ koszt wyłączenia z produkcji rolnej działki chronionej prawnie – zaczyna się od około 300 tys. zł za 1h i zależy od klasy bonitacyjnej gleby. 

EL: Dzieki, że tak wyczerpująco opowiedzieliście o tak ważnych kwestiach... Kończy nam się czas, więc spróbujmy w kilku zdaniach podsumować najważniejsze kwestie. 

WP: Przede wszystkim - przed podjęciem decyzji o zakupie działki typu greenfield należy przeprowadzić dokładną analizę kosztów i korzyści jakie oferuje dana lokalizacja. Potencjalnie niedogodności greenfieldów mogą być rekompensowane ceną działki - wszytko zależy od podejścia inwestora i oceny ryzyk związanych z kosztem i harmonogramem  inwestycji. Na pewno większość ryzyk jest możliwa do uniknięcia, wymaga to jednak czasu i pracy w profesjonalnymi podmiotami. 

PW: A ja na koniec dodam, że przy następnej okazji opowiemy o brownfildach – czyli alternatywie dla inwestycji na działkach niezabudowanych. Wybierając teren poprzemysłowy ograniczamy zajmowanie nowych obszarów zielonych czy gruntów rolnych, co jest bardziej zrównoważonym rozwiązaniem dla środowiska. 

EL: Paulina, Wojtek, pięknie Wam dziękuje za dzisiejszą rozmowę, a Państwa serdecznie zapraszamy na kolejne słuchowiska z cyklu Magazynowe Espresso i grunt to działka. Rozmowę prowadziła Elżbieta Laudy. Do usłyszenia.