Co wpływa na cenę gruntu? W jaki sposób droższa działka przekłada się na niższy koszt inwestycji?

W ostatnich latach ceny gruntów rosną – dotyczy to zwłaszcza działek inwestycyjnych ze względu na bardzo duży popyt i malejącą podaż spowodowaną brakiem gotowych terenów inwestycyjnych.

Są jednak liczne aspekty, które należy wziąć pod uwagę, wybierając teren inwestycyjny, aby obniżyć koszty związane z zagospodarowaniem go na cele inwestycyjno-przemysłowe. Sprawdźmy więc jak wycenić działkę oraz w jaki sposób ją nabyć… i nie wydać fortuny na jej przygotowanie.

Co wpływa na wartość gruntu?

Uwarunkowania planistyczne

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na cenę gruntu jest jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działki typu greenfield przeznaczone na cele związane z produkcją, magazynowaniem oraz szeroko rozumianymi usługami są droższe od pozornie podobnych działek rolnych, nieobjętych planem miejscowym. Kluczowymi kwestiami wynikającymi z planu miejscowego są parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, które stanowią o możliwej do zrealizowania kubaturze budynku na danej działce.

Warto skorzystać z porady specjalisty, aby upewnić się, że planowane przedsięwzięcie jest dopuszczalne na danym terenie, zwłaszcza gdy chodzi o inwestycje z branży produkcyjnej lub przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Zakup działki bez planu miejscowego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, może nawet wiązać się z ryzykiem nieuzyskania pozwolenia na budowę.

Lokalizacja działki oraz sąsiedztwo

Działki umiejscowione na obrzeżach dużych miast (główne rynki magazynowe w Polsce) są najbardziej atrakcyjne pod kątem inwestycji z branży produkcyjnej, magazynowej i logistycznej. Bliskość dużych miast zapewnia dostęp zarówno do rynku zbytu, jak i zasobów ludzkich. Coraz częściej inwestorzy przy wyborze lokalizacji kierują się dostępnością pracowników, a w przypadku przemysłu związanego z wysokimi technologiami – wyspecjalizowanej kadry. Ponadto grunty, które miałyby być wykorzystywane na cele, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinny być zlokalizowanie blisko dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, aby ułatwić czynności związane z transportem. Często inwestorzy są zobowiązani partycypować w kosztach realizacji dróg dojazdowych lub przebudowy istniejącej infrastruktury, jeśli zdecydują się inwestować na działkach bez dostępu do urządzonych dróg. Jest nie tylko dodatkowy koszt, często także długotrwały proces wymagający dialogu z samorządem.

Grunty inwestycyjne przeznaczone na cele produkcyjno-usługowe to tereny, na których często dopuszcza się działalność uciążliwą, np. powodującą hałas czy zwiększony ruch samochodów ciężarowych. Z tego powodu powinny one być zlokalizowane w odpowiednim sąsiedztwie, w pewnej odległości od zabudowań mieszkalnych, aby nie powodować konfliktów oraz nie wprowadzać chaosu przestrzennego.

Stan prawny oraz uwarunkowania techniczne

Bardzo istotny jest stan prawny nieruchomości. Jeśli stan prawny jest nieuregulowany, to w przyszłości może prowadzić to do szeregu komplikacji. Kluczowym dokumentem jest więc odpis z księgi wieczystej, jaki powinien zostać przedłożony przez sprzedającego grunt.

Konieczne jest także zbadanie nieruchomości, aby zidentyfikować wszelkie czynniki, które mogą wydłużyć lub znacząco skomplikować proces inwestycyjny. Planując zakup działki, trzeba wziąć pod uwagę czynniki takie jak: nośność, poziom wód gruntowych, a także to, czy teren jest zalewowy. Podstawowym dokumentem, który należy przeanalizować także wypis z ewidencji gruntów i budynków – może się okazać, że konieczna będzie opłata za wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej. Wszystkie te czynniki mogą stanowić barierę przed realizacją inwestycji oraz będą znacznie wpływać na wzrost jej kosztów.

Dostęp do mediów

Co jeszcze wpływa na cenę gruntu? Jak się okazuje, bardzo istotne znaczenie będzie miał dostęp do mediów. Jeśli takowego nie ma, to trzeba przygotować się nie tylko na dodatkowe koszty, ale również — bardzo często — długi czas oczekiwania na ich przyłączenie. Będzie to w praktyce znacznie wydłużało czas realizacji inwestycji.

Analizę terenu należy także przeprowadzić pod kątem przebiegu podziemnej infrastruktury przesyłowej takiej jak rurociągi, od których wyznacza się strefy ograniczonego użytkowania. W praktyce może to znacząco ograniczyć możliwości posadowienia budynku na działce.

Droższa działka – niższe koszty

Cena gruntu, którą inwestor płaci sprzedającemu, to nie jedyny koszt, który musi ponieść przy zakupie działki. Z zakupem nieruchomości wiążą się koszty administracyjne, ale także szereg wydatków na usługi, które są konieczne, aby rozpocząć proces inwestycyjny i przede wszystkim uzyskać pozwolenie na budowę.

Biorąc powyższe kwestie pod uwagę, najczęściej okazuje się, że droższa działka może być dużo tańsza w przygotowaniu – i nie należy kierować się tylko ceną w ogłoszeniu. Warto skontaktować się z doradcą, który znając rynek, pomoże uniknąć pułapek i zaproponuje nieruchomości, spełniające określone wymagania inwestora, ograniczając tym samym ryzyka związane z zakupem gruntu inwestycyjnego.

Przeczytaj również: Co składa się na całkowity koszt powierzchni magazynowej?