Wrocław logistycznym sercem Europy – raport Cushman & Wakefield redefiniuje potencjał Dolnego Śląska

Z całkowitymi zasobami na poziomie 5,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, Wrocław umacnia swoją pozycję w „Wielkiej Piątce” polskiego rynku industrialnego. Strategiczne położenie w trójkącie Berlin–Praga–Warszawa, w połączeniu z konkurencyjnością cenową, przyciąga globalnych gigantów. Podczas gdy średnie roczne czynsze bazowe w Niemczech sięgają 86 EUR, a w Czechach 90 EUR, Wrocław oferuje stawkę na poziomie ok. 55 EUR za mkw.

Technologiczna rewolucja: AI i Digital Twin w służbie efektywności

Wrocławskie magazyny przechodzą transformację z prostych hal składowych w zaawansowane centra technologiczne, co sprawia, że region coraz częściej określany jest mianem „Doliny Krzemowej” polskiej logistyki. Raport Cushman & Wakefield wskazuje na masową adaptację rozwiązań z zakresu AI i „Cyfrowych Bliźniaków” (Digital Twins). Wirtualne modele magazynów pozwalają na symulację scenariuszy szczytów sprzedażowych bez ryzyka operacyjnego, co podnosi efektywność procesów o 20-40%.

Co istotne, inteligencja wrocławskich obiektów idzie w parze z realizacją celów ESG. Systemy Smart Building wykorzystują AI nie tylko do logistyki, ale i do aktywnego zarządzania energią oraz redukcji śladu węglowego, co jest kluczowym argumentem dla funduszy inwestycyjnych.

– Wrocław przestał rywalizować wyłącznie metrażem. Dziś magnesem dla najemców, szczególnie z sektora e-commerce i farmacji, jest możliwość wdrożenia tu najbardziej zaawansowanej automatyzacji. Wykorzystanie AI do optymalizacji ścieżek kompletacji skraca procesy nawet o 30%, co przy skali operacji takich graczy jak SHEIN, ma kluczowe znaczenie dla rentowności całego łańcucha dostaw w Europie Średniej – mówi Tomasz Bulej, Associate Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Multimodalność i „zimny łańcuch”

– Siła regionu drzemie również w jego unikalnej infrastrukturze. Nasz raport podkreśla rolę terminala intermodalnego w Kątach Wrocławskich, który obsługuje pociągi o długości do 740 m i zapewnia bezpośrednie połączenie z Chinami (przez Małaszewicze) oraz portami morskimi. To kluczowa alternatywa dla firm szukających stabilnych łańcuchów dostaw poza transportem drogowym – dodaje Łukasz Osiewacz, Senior Negotiator, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Wrocław staje się także hubem dla procesów wysokospecjalistycznych. Dynamicznie rośnie sektor farmaceutyczny, który wymaga tzw. „zimnego łańcucha dostaw”. Dostępność nowoczesnych powierzchni typu BTS, zapewniających rygorystyczną kontrolę temperatury (+15°C do +25°C), potwierdza, że lokalny rynek jest gotowy na najbardziej wymagające operacje logistyczne.

Rynek pracy paliwem dla automatyzacji

Paradoksalnie, rekordowo niskie bezrobocie we Wrocławiu (2,3%) stało się akceleratorem innowacji. Brak rąk do pracy wymusza na firmach inwestycje w autonomiczne roboty transportowe (AGV). Eksperci podkreślają jednak, że technologia nie zastępuje ludzi, lecz zmienia charakter ich pracy – dostęp do ponad 100 tys. studentów pozwala zasilać magazyny nową generacją specjalistów: inżynierów i operatorów systemów AI.

Zarządzanie nowoczesnym obiektem we Wrocławiu to dziś wyzwanie z pogranicza inżynierii i IT. Widzać wzrost zainteresowania rozwiązaniami typu Smart Building, które nie tylko optymalizują zużycie energii, co jest kluczowe w kontekście zrównoważonego rozwoju i kosztów, ale przede wszystkim wspierają płynność operacyjną poprzez predykcyjne utrzymanie ruchu. Magazyn we Wrocławiu w 2026 roku to „żywy organizm” danych, który zarządcy muszą monitorować w czasie rzeczywistym, aby utrzymać przewagę rynkową naszych klientów. 

Kluczowe dane o wrocławskim rynku z raportu „Wrocław, miasto biznesowych możliwości. Rynek magazynowo-produkcyjny w Aglomeracji Wrocławskiej”:

• 5,3 mln mkw. – całkowite zasoby powierzchni magazynowej.

• 10,7% – wskaźnik pustostanów zapewniający zdrową równowagę rynkową.

• 42% – udział sektora e-commerce w strukturze najmu.

• 55 EUR – średni roczny czynsz bazowy za mkw. (vs. 86-90 EUR czynszu bazowego za mkw. W Niemczech i Czechach).

Wrocław, dzięki synergii doskonałej infrastruktury (A4, A8, terminale kolejowe) i otwartości na innowacje, staje się „bramą do Europy” dla globalnego handlu, oferując stabilność i nowoczesność w bezkonkurencyjnej cenie.

Pełny raport „Wrocław, miasto biznesowych możliwości. Rynek magazynowo-produkcyjny w Aglomeracji Wrocławskiej” dostępny jest do pobrania.