PODCAST: Brownfield, dobry dla (nie) wszystkich

Elżbieta Laudy: Dzień dobry, witam Państwa w podcaście "Magazynowe Espresso" w którym poruszamy najróżniejsze tematy ze świata magazynów, logistyki i terenów inwestycyjnych. Dzisiaj są z nami Paulina Warchoł i Wojciech Przybylak specjalizujący się w greenfieldach w dziale Industrial & Logistics firmy Cushman & Wakefield. Zapraszamy 

Co zachęca inwestorów do wybierania brownfieldów? 

EL: Ostatnio rozmawaialismy o greenfieldach, czyli inwestycjach na terenach niezabudowanych. Dla odmiany przyjrzyjmy się tereaz terenom poprzemysłowm - czyli działkom typu brownfield. Co waszym zdaniem zachęca inwestorów do wybierania brownfieldów?  

Paulina Warchoł: Myślę ze największa zaletą jest lokalizacja. I to moim zdaniem jest kwestia która ma największy wpływ na podjęcie decyzji o inwestowaniu na terenie typu brownfield. Dla przypomnienia jest to to teren przemyslowy, często zdegradowany, na którym działalność została zaniechana z róźnych powodów i w związku z tym możliwe jest, a nawet wskazane jest jego ponowne wykorzystanie. Moze to dotyczyć zarówno samej działki, jak i budynków lub obiektów infrastruktury przemysłowej, którym nadaje się nowe funkcje. W zależności od polityki przestrzennej miasta czy gminy takie tereny mogą być przeznaczone na centra handlowe i tutaj mam na myśli bardzo ciekawe projekty rewitalizacyjne, mogą to być tereny rekreacyjne czy osiedla mieszkaniowe. Ale równie często zachowuje się ich taką samą funkcję jak dotychczas. Czyli po przeprowadzeniu ewentualnych prac rozbiórkowych i dostosowaniach, mogą tam powstać nowe obiekty magazynowe, centra logistyczne czy lekka produkcja - które cenią sobie dostęp do infrastruktury miejskiej. I przede wszystkim korzystają z atutów miejskich lokalizacji. 

Wojciech Przybylak: Tereny, które nazywamy brownfieldami to tereny, które z biegiem czasu wsiąkły w tkankę miejską. Najczęściej to dotyczy dużych terenów, skupionych wokół jakiejś gałęzi przemysłu, jak przemysł metalurgiczny, kopalniany różnego rodzaju wielkie zakłady produkcyjne, które z biegiem czasu zostały otoczone przez zakłady, usługi towarzyszące, które uzupełniają te działające. Dziś wszystkie te tereny stanowią dzielnice, ponieważ rozrost miast zbliżył zabudowę do tego typu obszarów. Z racji tego, najczęściej takie tereny są bardzo dobrze skomunikowane, posiadają dostęp do komunikacji zbiorowej, miejskiej i są położone blisko dużych arterii, ponieważ kiedyś cała infrastruktura drogowa była projektowana w celu zapewnienia łatwego dostępu do tego typu inwestycji poprzez ciężarówki, a czasem nawet kolej. Z tego względu lokalizacje typu browfield, są bardzo dobre dla last mile logitics (logityki ostatniej mili), lub bardzo wyspecjalizowanych zakładów produkcyjnych, które potrzebują dobrze wykształconej kadry, mieszkającej w miastach. 

PW: Warto dodać do tego co mówił Wojtek, że inwestycje z branży przemysłowej na terenach typu brownfield będą bardziej dostosowane do obsługi biznesu na poziomie lokalnym. Zazwyczaj w miastach będą powstawać obiekty logistyki miejskiej czy Small Business Units (tzw. sBU) czyli miejsca gdzie mniejsi przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność gospodarczą. Takie obiekty zazwyczaj są mniejsze i łatwiej można wpisać je w istniejące otoczenie. 

WP: Zaletą lokalizacji wewnątrz tkanki miejskiej jest dostęp do istniejącej już infrastruktury. Z tego powodu te lokalizacje nie wymagają znacznych nakładów inwestycyjnych na drogę czy media, a w związku z tym pozwalają na szybsze rozpoczęcie działalności, gdyż nie potrzebujemy wykonywać dużej części prac administracyjnych, by taką infrastrukturę w ogóle móc podłączyć czy zrealizować.  

ESG, a brownfieldy

EL: Wymieniliście zalety jakimi jest położenie bliżej obszarów zabudowanych i dostep do infrastruktury. Niewątpliwie inwestycje typu brownfield pozwalają na lepsze, ponowne wykorzystanie zasobów. Opowiedzcie o aspekcie społecznym i środowiskowym.  

WP: Aspekt społeczny i środowiskowy to bardzo istotne argumenty przy wyborze lokalizacji typu brownfield. Jest tak, ponieważ wykorzystujemy ponownie tereny od wielu lat albo dekad były wykorzytywane na takiej cele i w długoterminowej perspektywie ma to bardzo wiele plusów. 

Na pewno z punktu widzenia tak ważnego dziś zrównoważonego rozwoju wykorzystanie już istniejącej infrastruktury i dobrych połączeń wpływa pozytywnie na środowisko, jakość życia mieszkańców i koszty utrzymania miasta. Nie dotyczy to wszystkich rodzajów działalności, jednak wiele z nich dziś realizowanych z przedmieść, byłoby dużo bardziej wydajnych – gdyby była realizowana z dobrze zlokalizowanych terenów wewnątrz miasta. Jest to ściśle związane z procesem suburbanizacjii, czyli rozlewaniem się miast – procesem dobrze zbadanym w krajach, gdzie te procesy już zachodziły. Powoduje to rozciąganie dojazdów, dróg, infrastruktury i rosnące koszty dla samorządów i mieszkańców miast - czyli nas  

Jest też oczywiście aspekt społeczny. Duże skupiska produkcji, magazynowania – przyciągały kiedyś rzesze ludzi. I tak przez lata cała infrastruktura została dopasowana do takich miejsc. Osiedla są budowane bliżej i bliżej, a później, gdy taki przemysł umiera – ta doskonała przestrzeń jest niewykorzystana, zaniedbana - strach odwiedzać takie miejsca. Bardzo nadużywane słowo rewitalizacja – w tym przypadku pasuje najbardziej. Rewitalizacja to przywrócenie życia i funkcji zdegradowanym obszarom. Nie polega to tylko na remoncie budynku i zmianie jego funkcji na mieszkaniową. Polega na tchnieniu dawnego życia w takie miejsce i czymś takim właśnie jest wykorzystanie brownfieldów.  

PW: Jesli chodzi o aspekt zrównowazonego rozowju wybór terenu typu brownfield, zdecydowanie ogranicza negatywne oddziaływanie na środowisko rozwijającego rynku nieruchomości komercyjnych. 

Wiadomo, że wpływ każdej działalności na środowisko różni się. Wynika to z rodzaju działalności czy wielkości przedsięwzięcia, jednak samo ograniczenie zajmowania nowych obszarów zielonych czy gruntów rolnych przyczynia się do bardziej zrównoważonego wykorzystywania zasobów i ochrony środowiska naturalnego. Wybierając brownfield unikamy utwardzania nowej powierzchni, budowy dodatkowych dróg, placów manewrowych i parkingów. Wykorzystujemy teren który już wcześniej został przekształcony i bezpowrotnie utracił swoje walory. W przypadku terenów poprzemysłowych część infrastruktury może być wykorzystana ponownie lub dostosowana do obecnych potrzeb. 

Natomiast zmiana przeznaczenia zdegradowanych gruntów i wypełnienie nowymi funkcjami luk w zabudowie należy uznać za zjawisko pozytywne, scalające miasto i ograniczające rozlewanie się zabudowy o którym mowił Wojtek. Nieodłącznym elementem rewitalizacji terenów postindustrialnych jest też ich oczyszczanie, dzięki czemu usuwane są zanieczyszczenia występujące w środowisku wodno-gruntowym.w miastach. 

Zalety brownfieldów

EL: Co zatem zniechęca inwestorów? Czy w takim razie ze względu na położenie te tereny są bardzo drogie lub mniej dostępne?  

WP: Z jednej strony lokalizacja zawsze kosztuje i różnica w cenie na pewno będzie widoczna pomiędzy greenfildem zlokalizowanym na przedmieściach i brownfieldem w mieście. Jednak bardzo często browfieldy z racji degradacji i obszaru – są terenami, które są zadłużone, nie potrafią się same utrzymać, i można takie tereny kupić dużo taniej niż w przypadku zwykłej niezabudowanej działki w mieście. Często tereny podlegają licytacjom komorniczym, wyprzedaży przez syndyka lub po prostu przez spółkę która nie prowadzi takiej dużej działalności jak kiedyś. Dokładając takie okoliczności do mniejszych kosztów infrastruktury, dobrej lokalizacji – okazuje się, że te ceny często są bardzo konkurencyjne. 

PW: Jesli chodzi o koszty które mogą się pojawic w przypadku brownfieldów to często możemy się spotkać z opłatą za użytkowanie wieczyste. Opłata ta jest pobierana co roku i w przypadku gruntów przemysłowych wynosi 3% wartości nieruchomości. Co trzy lata wartość nieruchomości od której jest naliczana opłata jest aktualizowana. Taki koszt tez musimy uwzględnić w budżecie jeśli kupujemy nieruchomość z prawem użytkowania wieczystego. Grunty poprzemysłewe położone w miastach stanowią własność Skarbu Państwa i to w wiąże się z koniecznością corocznego opłacania przez użytkownika wieczystego jeśli chodzi o kwestię własnościową to z pewnością na niekorzyść terenów poprzemysłowych wpływa użytkowanie wieczyste i dodatkowe koszty z tym związane  

Wyzwania związane z inwestowaniem w brownfieldy

EL: Wymieniliśmy sporo atutów brownfieldów, ale w odcinku o greenfieldach zaznaczyliście że brownfieldy mają też wady. Jakie są wyzwania związane z inwestowaniem na takich terenach? 

PW: Tereny poprzemysłowe mogą być obarczone problemami, które będą wymagały dodatkowych nakładów finansowych. Pierwszym problemem który się nasuwa jest skażenie terenu wynikające z wcześniejszej działalności przemysłowej. W okresie intensywnego rozwoju przemysłu nie zawsze wystarczająco zwracano uwagęna kwestie związane z ochroną środowiska co skutkowało brakiem odpowiedniego zabezpieczenie terenów przed zanieczyszczeniami. Trudności czekające na nabywcę takiej nieruchomości polegają na obowiązku spełnienia restrykcyjnych normach i wymogów wynikających z przepisów środowiskowych. Przykładowe sybstancje niebezpieczne na terenach poprzemysłowych, które nalezy usuną c zalicza się: m.in. azbest, rtęć, substancje ropopochodne, metale ciężkie. Na początkowym etapie przygotowywania terenu inwestycyjnego, należy zlecić przeprowadzenie badań środowiska gruntowo-wodnego. 

Dzięki badaniom można uzyskać precyzyjne informacje o aktualnym stanie gruntów i wód w miejscu planowanej inwestycji. Badania te można połączyć z ogólnymi badaniami geotechnicznymi, by mieć jeszcze szerszy obraz potenclajnych ryzyk związanych z inwestowaniem na tym terenie. Jeżeli wyniki wykażą zanieczyszczenie, to taki teren należy poddać remediacji, czyli oczyszczaniu. Co warto wiedzieć na temat tego procesu? Trzeba pamietać że Remediacja oprócz tego ze jest procesem dość kosztownym to dodatkowo wymaga czasu, który także jest kluczony w harmonogramach inwestycji. 

WP: Oczywiście wyzwaniem technicznym i kosztowym może się okazać istniejąca zabudowa. Oczyszczenie takiego terenu i przygotowanie pod nowy development musi być wykonane przez specjalistów. Nie zawsze zupełne usunięcie istniejących zabudowań jest po prostu możliwe. Czasami takie tereny mają wartość historyczną i są objęte ochroną konserwatorską. W takim przypadku musimy dobrze poznać ograniczenia i możliwości wynikające z takich ochrony. Takie zabudowania, nie znajdują się tylko nad ziemią. Duże zakłady przemysłowe, posiadały bardzo rozbudowaną infrastrukturę, w tym podziemną i również nią musimy się zajać. Wymaga to robót ziemnych, specjalistów, dostępu do planów i map – by na koniec ominąć lub zlikwidować kolizję z taką infrastrukturą. 

W czasach zwiększonej uwagi skupionej na zrównoważonym rozwoju – są jednak rozwiązania sprawiające, że taka rozbiórka nie musi być olbrzymim obciążeniem. Firmy zajmujące się taką rozbiórką, odzyskują materiały z budowli, a ich wartość jest w stanie sfinansować koszty takiej rozbiórki. 

PW: Do tego dochodzą jeszcze kwestie prawne, wspominałam juz o użtkowaniu wieczystym które jest pewnym kosztem dodatkowym. Oprócz tego mogą pojawić się kwestie związane z procedurami upadłościowymi, co skutkuje ograniczoną dostępnością takich nieruchomości. Zakup takich terenów może być trudny, a cały proces transakcji może być czasochłonny, zwłaszcza ze względu na długotrwałe procedury związane z upadłością przedsiębiorstw - oszacowaniem wartosci nieruchomości czy obowiązującymi umowami najmu nieruchomości którymi zarządza na przykład syndyk masy upadłosciowej. 

Brownfieldy - nie dla wszystkich?

EL: Z tego co powiedzieliście wynika że teren brownfield nie będzie zawsze idealnym rozwiązaniem. 

WP: Nie ma tylko dobrych rozwiązań. I brownfield nie będzie odpowiedni dla każdego rodzaju działalności. Jego wybór wiąże się z wieloma ograniczeniami, prawnymi, społecznymi i środowiskowymi. Nie mamy też wpływu na wielkość terenu – bo okolica jest zazwyczaj zabudowana. Pozyskanie takiej działki moze być bardziej skomplikowane niż zakup greenfieldu, wiązę się z udziałem wielu stron, wielu interesów i wielu pomysłów na to jedno miejsce. Zawsze w mieście jest też konkurencja pomiędzy nowymi terenami mieszkaniowymi, a miejscem prowadzenia działalności gospodarczej, gdzie tereny mieszkaniowe, są na wygranej pozycji, ze względu na wyższe ceny jednostkowe za m2. 

PW: To o czym powiedział Wojtek czyli wkraczanie zabudowy mieszkaniowej na tereny poprzemysłowe nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Przekształcenie zabudowy to długotrwały proces. Cześć przedsiębiorstw tam jeszcze funkcjonuje i wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej będzie powodowało konflikty. Dlatego luki w zabudowie warto wykorzystać na cele związane z logistyką miejską czy przemysłem nieucążliwym. Przeplatanie stref mieszkaniowych i usługowo-przemysłowych jest spójne z ideą miasta wielofunkcyjnego, gdzie, mieszkańcy nie muszą pokonywać sporych odległość aby dojechać do pracy. 

Podsumowanie

PW: Podsumowujac, brownfield nie zawsze jest idealnym rozwiązaniem. Jako doradcy, wybierając konkretną nieruchomość staramy się wyważyć wybór lokalizacji w oparciu o wymienione potencjalne ryzyka inwestycyjne  wady i zalety poszczególnych nieruchomości. Podaż gruntów przemysłowych i usługowy jest ograniczona. Coraz trudniej znaleźć działkę o odpowiednim kształcie z dostępem do komunikacji i mediów dlatego tereny poprzemysłowe stają się coraz bardziej popularną alternatywą.

EL: Wojtek, dodałbyś coś do tego?

WP: Tak, jesteśmy przekonani i widzimy to coraz częściej, że zakupy brownfieldów będą zaraz coraz bardziej popularne na rynku nieruchomości. Wynika to z tego, że więcej osób dostrzega plusy tego typu nieruchomości i jest dużo więcej firm budowlanych i branż pokrewnych, które upraszczają przygotowanie tego typu terenów do ponownego użycia. Jest to miejsce dla zakładów i przedsiębiorstw, które będa w stanie w pełni wykorzystać przewagi jaką jest lokalizacja, dostęp do pracowników i komunikacji. 

EL: Paulina, Wojtek, pięknie Wam dziękuje za dzisiejszą rozmowę, a Państwa serdecznie zapraszamy na kolejne słuchowiska z cyklu Magazynowe Espresso i grunt to działka. Rozmowę prowadziła Elżbieta Laudy. Do usłyszenia.