27 listopada 2025
Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, po trzech kwartałach 2025 roku skumulowany popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom blisko 4,6 mln mkw. W samym III kw. popyt wyniósł blisko 1,6 mln. mkw., co oznacza wzrost o 40% rok do roku.
Struktura popytu, biorąc pod uwagę trzy kwartały, pozostaje zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadają za 52% wolumenu transakcji najmu. Choć ich udział nieznacznie spadał kwartał do kwartału (z 56% w I kw., 53% w II kw. do 47% w III kw.), to ten rok wpisuje się w obserwowaną w latach 2023-2024 tendencję wzrostu udziału odnowień – z około 30% do 40%. Wolumen nowych umów i ekspansji wyniósł ponad 2,19 mln mkw., z czego ponad 850 000 mkw. przypadło na trzeci kwartał.
W trzecim kwartale 2025 roku deweloperzy oddali do użytku około 400 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej. Tym samym całkowite zasoby tego sektora w Polsce przekroczyły próg 36,4 mln mkw., potwierdzając pozycję naszego kraju jako niekwestionowanego lidera rynku magazynowego w Europie Środkowo-Wschodniej. Największe zasoby zgromadzone są w województwach: mazowieckim (ok. 7,3 mln mkw.), śląskim (6,2 mln mkw.), dolnośląskim (5,3 mln mkw.) oraz łódzkim (5,1 mln mkw.).
Tak dynamiczny rozwój sektora potwierdzają dane historyczne – w ciągu zaledwie sześciu lat polski rynek magazynowy podwoił się, a jego skala na tle regionu CEE wygląda imponująco. Dla porównania, na koniec czerwca 2025 roku całkowita powierzchnia magazynowa w Czechach wynosiła niespełna 12,7 mln mkw., w Rumunii – 7,8 mln mkw., na Węgrzech – 5,8 mln mkw., na Słowacji – 4,6 mln mkw., a w Bułgarii – 2,3 mln mkw.
Na koniec III kwartału w budowie pozostawało 1,56 mln mkw., z czego około połowa to projekty realizowane w formule przednajmu (pre-let). Druga połowa to inwestycje spekulacyjne, wskazujące na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu. Najwięcej powierzchni powstaje w regionie Mazowsza (ok. 533 000 mkw.), Pomorza (ok. 221 000 mkw.), na Śląsku (191 000 mkw.) i Dolnym Śląsku (prawie 125 000 mkw.), gdzie infrastruktura, bliskość rynków zbytu oraz dostępność siły roboczej pozostają kluczowymi atutami.
Z danych Cushman & Wakefield na koniec III kwartału wynika, że średni wskaźnik pustostanów (vacancy rate) dla całej Polski wynosi obecnie 8,2%, co przekłada się na 2,98 mln mkw. powierzchni gotowej do wynajęcia. To nadal relatywnie niski poziom, biorąc pod uwagę skalę rynku. Jednocześnie, jak już wspomniano, w budowie pozostaje 1,56 mln mkw. nowej powierzchni, co pokazuje, że deweloperzy nie wstrzymują się z inwestycjami – choć działają ostrożniej, planując projekty w modelu 50/50 (przednajem/spekulacja).
Regionalne różnice są jednak znaczące. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach lubuskim (17,2%), świętokrzyskim (17,2%) oraz lubelskim (13,2%). Z kolei najniższy, a wręcz zerowy, w regionach o ograniczonej podaży – podlaskim i opolskim, a w zachodniopomorskim – tylko 2,1%.
Obecna stabilizacja to naturalna konsekwencja kilku zjawisk. Po pierwsze, po okresie intensywnego rozwoju z lat 2020–2022, wiele firm obecnie optymalizuje powierzchnie — wykorzystując te, które wynajęto na zapas, zakładając wyższy wzrost popytu. Po drugie, gospodarka Niemiec – jednego z głównych partnerów handlowych z Polski – zwolniła, co ograniczyło ilość nowych przetargów na ścianie zachodniej, a także spowolniło tempo wzrostu eksportu.
Z drugiej strony obserwujemy stabilny rozwój e-commerce, coraz większe zainteresowanie Polską jako lokalizacją operacyjną dla firm spoza UE oraz odbudowujący się popyt wewnętrzny. Lepsze wskaźniki koniunktury u naszego zachodniego sąsiada mogą wkrótce przełożyć się na powrót do stabilnego wzrostu gospodarczego, czego pochodną stanie się wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową, zwłaszcza w regionach położonych bliżej zachodniej granicy.
Jednym z regionów, który może skorzystać na tych trendach, jest województwo zachodniopomorskie, gdzie na koniec III kwartału 2025 roku zasoby magazynowe wynosiły 1,34 mln mkw. Inwestycje deweloperskie na Pomorzu Zachodnim znajdują się w kilku strategicznych lokalizacjach, wśród których pierwsze miejsca zajmują Szczecin, Goleniów, Kołbaskowo oraz Stargard.
Region przyciąga inwestorów z różnych branż, w szczególności firmy logistyczne, dystrybucyjne, platformy sprzedażowe oraz producentów wielu branż m.in. sektora energetyki wiatrowej czy wyrobów medycznych, zwłaszcza najemców z Niemiec i Skandynawii, którzy cenią sobie geograficzną bliskość Polski oraz fakt wieloletniej i udanej aktywności biznesowej innych podmiotów gospodarczych z tych krajów. Tę przewagę dodatkowo wzmacnia dostęp do wszystkich gałęzi transportu, co ułatwia tranzyt towarów pomiędzy południem Europy i krajami basenu Morza Bałtyckiego. Krzyżują się tu międzynarodowe, zarówno drogowe, jak i morskie, szlaki komunikacyjne, a dobre zaplecze infrastrukturalne zapewnia bezpośredni dostęp do europejskiego systemu autostrad ze Skandynawii do Europy Południowej i Południowo-Wschodniej oraz z Europy Zachodniej do państw nadbałtyckich oraz Azji. Ważna jest także bogata baza wykwalifikowanych pracowników. Te elementy pracują na sukces regionu i są obietnicą utrzymania wysokiego tempa rozwoju w kolejnych latach.
Polski rynek magazynowy wkracza w fazę dojrzałości. Jego dalszy rozwój będzie zależał od kilku kluczowych czynników, m.in wzrostu popytu wewnętrznego, poprawy sytuacji gospodarczej w Niemczech, spadku kosztów finansowania, a także sukcesów w pozyskiwaniu inwestycji spoza EU. Jednoznacznie wskazywanym „triggerem” zmian będzie także zakończenie wojny na Ukrainie.
Obecna stabilizacja, po latach dynamicznego rozwoju, nie oznacza zdecydowanie stagnacji. Rynek pozostaje aktywny, ale jest bardziej selektywny, zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Decyzje inwestycyjne podejmowane są dłużej, a kolejni inwestorzy czy Najemcy przychodzą z nowymi zapytaniami.
Dynamiczny rozwój rynku magazynowego, opisany w analizie Cushman & Wakefield, potwierdza bardzo dobrą kondycję infrastrukturalną sektora - szczególnie w regionach o silnej obecności e-commerce, 3PL oraz przy zachodniej granicy. Polska dysponuje dziś jednymi z najbardziej nowoczesnych zasobów magazynowych w Europie - i to bez wątpienia ogromny atut inwestycyjny.
Z punktu widzenia rynku pracy dynamika nie jest już tak równoległa. Nowoczesne obiekty magazynowe przyrastają szybko, ale wzrost zasobów kadrowych - zwłaszcza tych o kompetencjach technicznych i operacyjnych - ma charakter bardziej umiarkowany. W praktyce to właśnie synergia infrastruktury, automatyzacji i dostępnych kompetencji w dużej mierze decyduje o tym, czy obiekt osiągnie zakładaną wydajność, czy będzie potrzebował dłuższej fazy dojrzewania operacyjnego. Wysoki standard obiektu może przyspieszyć procesy, ale dopiero dostępność pracowników z odpowiednimi kwalifikacjami determinuje tempo osiągania skalowalności, stabilności i realnej efektywności operacyjnej.
Widzimy w Polsce zjawisko charakterystyczne dla gospodarek w szybkim cyklu inwestycyjnym: liczba projektów rośnie w tempie dostępności do kapitału, a liczba pracowników odzwierciedla trendy demografii. Krzywe, które jeszcze kilka lat temu biegły równolegle, dziś zaczynają się coraz bardziej rozchodzić. Malejący zasób osób w wieku produkcyjnym, stabilizujący się napływ pracowników z zagranicy i rosnące wymagania kompetencyjne sprawiają, że różnica między podażą hal a dostępnością wyspecjalizowanych kadr może być coraz bardziej odczuwalna.
I to właśnie rosnący niedobór kadr i kompetencji - coraz częściej wskazywany przez firmy jako istotny element ryzyka operacyjnego - staje się jednym z czynników mogących wpływać na tempo i efektywność uruchamiania nowych inwestycji logistycznych i produkcyjnych. Nie jest to zjawisko obserwowane w każdej lokalizacji, ale w wielu kluczowych hubach magazynowych wyraźnie widać dysproporcję między tempem przyrostu nowej powierzchni a tempem przyrostu specjalistycznych umiejętności.
To nie zarzut wobec rynku - to naturalne zjawisko w gospodarkach, które rozwijają infrastrukturę szybciej, niż rośnie liczba specjalistów. Trend ten obserwujemy w wielu krajach, które przechodzą intensywną automatyzację i digitalizację procesów logistycznych.
Nowoczesny obiekt można technicznie uruchomić w stosunkowo krótkim czasie, o ile spełnione są wymogi formalne i inwestycyjne. Zbudowanie zespołu, który potrafi obsłużyć zaawansowane systemy, pracować w środowisku automatyzacji oraz dbać o płynność i bezpieczeństwo procesów, wymaga natomiast etapowego podejścia i czasu. Nie jest to barierą, ale naturalnym elementem rozwoju - kompetencje nie pojawiają się „z dnia na dzień”, lecz dojrzewają wraz z zespołem, jego doświadczeniem i kulturą pracy organizacji.
Oczywiście, wiele aspektów tego procesu można znacząco przyspieszyć: poprzez świadome planowanie profesjonalnej rekrutacji, współpracę z wyspecjalizowanymi partnerami HR, rozwój kompetencji wewnętrznych, nowoczesne programy szkoleniowe czy odpowiednio zaprojektowane wdrożenia. Jednak nawet najbardziej zaawansowane rozwiązania nie zmieniają podstawowej prawdy: kompetencje wymagają czasu, praktyki i doświadczenia - i choć można je rozwijać szybciej dzięki dobrym narzędziom, nie da się ich skalować w tak prosty i bezpośredni sposób, jak infrastruktury czy technologii.
Dlatego organizacje, które równolegle planują infrastrukturę i rozwój kapitału ludzkiego, osiągają znacznie szybszą i stabilniejszą sprawność operacyjną. A firmy korzystające z partnerów mających doświadczenie w rekrutacji, procesach wdrożeniowych, outsourcingu i rozwoju zespołów - minimalizują ryzyko, że tempo rozruchu operacji zostanie spowolnione przez niedopasowanie zasobów kompetencyjnych do wymogów obiektu.
Nowe obiekty uruchamiane są zgodnie z harmonogramem inwestycyjnym, ale tempo osiągania pełnej wydajności operacyjnej bywa niższe, niż zakładano - nie z powodu ograniczeń infrastrukturalnych, lecz niedoboru odpowiednio przygotowanych zespołów. W takich sytuacjach to nie technologia, czy metry kwadratowe wyznaczają granicę wzrostu, ale dostępność i jakość kompetencji operacyjnych.
Dlatego dane o rynku pracy stają się dziś kluczowym uzupełnieniem analiz dotyczących rynku magazynowego: to one pozwalają ocenić, czy potencjał obiektu będzie można przełożyć na realną przepustowość operacji i stabilność procesów.
Właśnie tu pojawia się rola regionalnych analiz takich jak Raport Płacowy LSJ HR Group. To dokument, który nie tylko pokazuje wynagrodzenia w sektorze Blue Collar, ale przede wszystkim odsłania realne mechanizmy funkcjonowania rynku: zmienność zatrudnienia, koszty rotacji, modele zmianowe, presję płacową ze strony operatorów i techników,, dostępność pracowników zagranicznych, role deficytowe, poziom absencji i sposoby radzenia sobie z jej konsekwencjami. W połączeniu z analizami Cushman & Wakefield daje to pełny obraz tego, gdzie rynek ma potencjał wzrostu - a gdzie zaczynają się wyzwania, o których w samej analizie nieruchomości często się nie mówi.
Dlatego coraz więcej firm zaczyna myśleć o pracownikach nie jak o koszcie, lecz jak o strategicznym komponencie łańcucha wartości. I dlatego rośnie znaczenie partnerów, którzy potrafią nie tylko zrekrutować zespół, ale również go utrzymać, przeszkolić, rozwinąć i wspierać w modelach APT, outsourcingu procesów czy rekrutacjach specjalistycznych. W regionach o największej konkurencji o pracownika współpraca z wyspecjalizowanym partnerem HR przestaje być opcją - staje się istotnym faktorem skalowalności operacji.
W realiach rosnącej automatyzacji i wysokiej zmienności procesów logistycznych o konkurencyjności firm będzie decydować nie tylko skala inwestycji infrastrukturalnych, lecz przede wszystkim zdolność do zapewnienia odpowiednich kompetencji operacyjnych i technicznych. To jeden z czynników, który najskuteczniej chroni ciągłość operacji, jakość i rentowność kontraktów.
A żeby świadomie planować rozwój kompetencji i adekwatnie reagować na zmiany rynkowe, potrzebne są aktualne, “twarde” dane - nie tylko o nieruchomościach, lecz również o wynagrodzeniach, rotacji, modelach pracy i dostępności kadr. Dlatego tak ważne jest korzystanie z analiz rynku pracy, szczególnie tych regionalnych i opartych na rzeczywistych decyzjach firm. Właśnie takich jak Raport Płacowy LSJ HR Group.
FIEGE, operator logistyczny oferujący szeroki wachlarz usług logistycznych wynajął ponad 16 000 mkw. powierzchni w parku magazynowym Panattoni Park Goleniów I. Jest to już trzecia lokalizacja firmy w województwie zachodniopomorskim. Za wsparcie w procesie poszukiwania odpowiedniego miejsca, negocjacjach i przygotowaniu strategii najmu była odpowiedzialna międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield.
W Polsce rośnie znaczenie sektora odnawialnych źródeł energii (OZE), co ma bezpośredni wpływ na rynek magazynowy i logistyczny. Nowe inwestycje w farmy fotowoltaiczne i wiatrowe na północy kraju stwarzają specyficzne wymagania dla powierzchni magazynowych, co zmusza deweloperów do dostosowywania swoich ofert.
Panattoni uzyskało finansowanie na realizację Panattoni Park Szczecin V w postaci kredytu w wysokości 20 mln euro udzielonego przez mBank. Ta nowa inwestycja na Pomorzu Zachodnim będzie miała powierzchnię 30 000 mkw, z czego niemal 1/3 została już wynajęta przez klienta z sektora horeca.
