Brownfield czy greenfield? Jakie grunty wybrać?

Greenfield – inwestycje realizowane na niezagospodarowanych terenach

Greenfield to grunt, który nie był wcześniej zabudowany ani nie był użytkowany w celach przemysłowych czy komercyjnych.

Zazwyczaj tego rodzaju grunty to tereny rolne lub leśne. Nie ma tam pełnej infrastruktury technicznej, przyłączy do sieci elektroenergetycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Dodatkowo, może się zdarzyć, że brakuje dostatecznego lub prawnie wymaganego dojazdu do nieruchomości. Inwestowanie na takich terenach może wymagać zaangażowania inwestora w koszty budowy dróg dojazdowych i związanych z tym procedur administracyjnych lub doprowadzenia infrastruktury.

Inwestowanie na terenie typu greenfield niesie jednak wiele korzyści – po pierwsze elastyczność przy projektowaniu. Na greenfieldach nie występują obciążenia związane z koniecznością usuwania zanieczyszczeń czy modernizacji lub dostosowywania się do istniejących struktur (podziemnej infrastruktury technicznej czy dróg).

Inwestorzy, którzy decydują się na tego typu przedsięwzięcia, często mają szerszy wachlarz możliwości w zakresie wyboru lokalizacji. Mogą kierować się różnymi czynnikami, takimi jak dostępność surowców, infrastruktura transportowa czy potencjał rynku zbytu w zależności od własnych potrzeb.

Kiedy grunt greenfield jest odpowiednim rozwiązaniem?

Realizacja inwestycji na działce typu greenfield wymaga solidnego przygotowania. Konieczne jest zbadanie nieruchomości, aby zidentyfikować wszelkie czynniki, które mogą wydłużyć lub znacząco skomplikować proces inwestycyjny.

Podstawowym dokumentem, który należy przeanalizować jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe jest odpowiednie przeznaczenie w planie miejscowym i parametry zabudowy aby upewnić się że planowana inwestycja będzie możliwa na danym terenie. Wybór działki rolnej, nieobjętej planem miejscowym może okazać się problematyczny. W niektórych przypadkach istnieje ryzyko nieuzyskania wymaganych decyzji ze strony władz lokalnych, pozwalających na realizację projektu. Sprawdź nasz artykuł o ważnych zmianach w przepisach o planowaniu przestrzennym.

W trakcie realizacji inwestycji typu greenfield często pojawiają się również wyzwania związane z warunkami gruntowo-geologicznymi czy ukształtowaniem terenu. Ważne jest by od początku mieć świadomość specyficznych warunków geologicznych lub mniej korzystnych warunków wodnych, aby odpowiednio zaplanować fundamenty oraz podjąć inne konieczne działania umożliwiające zabudowę terenu.

Wybierając grunt greenfield użytkowany rolniczo, należy sprawdzić czy spełnia on wszystkie warunki, aby uzyskać pozwolenie na budowę, a także przed podjęciem decyzji o jego zakupie przeprowadzić dokładną analizę kosztów i korzyści oraz uwzględnić wszelkie czynniki środowiskowe i społeczne, które mogą wpływać na planowany projekt i jego ostateczne koszty.

Inwestycja typu brownfield – tereny poprzemysłowe

Brownfield to grunt lub nieruchomość, która była wcześniej wykorzystywana w celach przemysłowych lub komercyjnych i wymaga rewitalizacji lub modernizacji. Charakteryzuje się tym, że posiada historię związaną z działalnością przemysłową, co często wiąże się z obecnością potencjalnych zanieczyszczeń środowiskowych, które należy usunąć.

Wiele inwestycji brownfield posiada istniejącą infrastrukturę związaną z wcześniejszym użytkowaniem, taką jak budynki, drogi, linie energetyczne, czy bocznice kolejowe. Należy jednak zwrócić uwagę, że największym atutem takich obszarów jest ich lokalizacja. Zlokalizowanie terenów poprzemysłowych w miastach przyczynia się do zmniejszenia kosztów transportu i logistyki - są zatem idealne pod logistykę ostatniej mili i SBU.

Jakie są zalety i wady terenów typu brownfield?

Obszary, które już wcześniej były wykorzystywane przemysłowo lub komercyjnie, mają zazwyczaj lepsze połączenia infrastrukturalne oraz są często położone bliżej centrów miast, co ułatwia komunikację i redukuje dystans do pracy. Coraz częściej inwestorzy przy wyborze lokalizacji kierują się dostępnością dla swoich przyszłych pracowników, a w przypadku przemysłu związanego z wysokimi technologiami – wyspecjalizowanej kadry.

Tereny poprzemysłowe mieszczą się przeważnie w graniach administracyjnych miast i w atrakcyjnych komunikacyjnie punktach. Przez to, takie tereny są bardziej dostosowane do obsługi lokalnej.

Ponadto inwestycje typu brownfield wymagają z reguły niższych nakładów finansowych jeśli chodzi o infrastrukturę techniczną oraz możliwość wykorzystania istniejącej zabudowy i dróg ponownie. Ograniczone jest również ryzyko braku dostępu do mediów, a także dostępu do drogi publicznej.

Jako doradcy na rynku nieruchomości nie możemy zapominać o ważnym aspekcie, jakim jest gospodarowania przestrzenią. Inwestycje w brownfield przyczyniają się do rewitalizacji lokalnych społeczności i mają ogromny wpływ się do ożywienia obszarów, które wcześniej były zdegradowane, zaniedbane i opustoszałe.

Wybierając brownfield, unikamy konieczności zajmowania nowych obszarów zielonych czy gruntów rolnych, co jest bardziej zrównoważonym rozwiązaniem dla środowiska. Unikamy rozlewania się zabudowy!

Bez wątpienia, wybór terenu brownfield zamiast greenfield ma wiele zalet, ale nie można ignorować faktu, że obszary poprzemysłowe mogą być poważnie zanieczyszczone. Jest to jedno z największych ryzyk, bo wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych nakładów finansowych. Po wykryciu zanieczyszczeń w glebie czy wodach gruntowych konieczne staje się przeprowadzenie kosztownych i czasochłonnych działań remediacyjnych.

Ważnym aspektem jest również struktura własnościowa terenów poprzemysłowych. Zazwyczaj są to grunty Skarbu Państwa oddane w użytkowanie wieczyste. Ta forma władania wiąże się z koniecznością corocznych opłat. Warto dodać, że tereny poprzemysłowe na których dużo wcześniej prowadzona była działalność gospodarcza mogą być objęte procedurami upadłościowymi, co skutkuje ograniczoną ich dostępnością. Zakup takich terenów może być trudny, a cały proces transakcji może być czasochłonny, zwłaszcza ze względu na długotrwałe procedury związane z upadłością przedsiębiorstw.

Inwestycje greenfield i brownfield - różne rozwiązania dla różnych inwestycji

Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność gruntów przemysłowych lub komercyjnych w dogodnych lokalizacjach, tereny poprzemysłowe stają się coraz bardziej popularną alternatywą.

Przed rozpoczęciem inwestycji kluczowe jest określenie przede wszystkim preferencji dotyczących lokalizacji, charakterystyki poszukiwanej nieruchomości oraz długoterminowych planów rozwoju działalności.

Oba podejścia , czyli wybór działki typu greenfield, czy terenu poprzemysłowego brownfield mają swoje zalety i wady. Każdy teren inwestycyjny ma odmienne uwarunkowania, które należy sprawdzić i określić ryzyka związane z zakupem takiej nieruchomości. Po lekturze naszego artykułu jesteś jednak świadomym inwestorem.