#Marketbeat

Rynek magazynowy w Polsce: silny wzrost popytu i stabilizacja pustostanów

02 czerwca 2026

Rynek magazynowy w Polsce: silny wzrost popytu i stabilizacja pustostanów

Spis treści

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na rynku magazynowym w Polsce na koniec 1 kw. 2026. Początek roku przyniósł wyraźne ożywienie popytu oraz wzrost aktywności najemców, przy jednoczesnej ostrożniejszej postawie deweloperów. Rynek stopniowo zmierza w kierunku większej równowagi, co potwierdzają spadające pustostany i stabilne czynsze.

POPYT: dynamiczne odbicie napędza rynek magazynowy

Rynek magazynowy w Polsce w 1 kw. 2026 odnotował wyraźny wzrost aktywności najemców. Wolumen popytu brutto osiągnął 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 47% rok do roku. Jednocześnie popyt netto przekroczył 850 tys. mkw., zwiększając się aż o 78% r/r, co wskazuje na powrót realnej ekspansji przedsiębiorstw na rynku. Struktura transakcji uległa zmianie - nowe umowy odpowiadały za 42% wolumenu, a ekspansje za 12%, podczas gdy renegocjacje i transakcje typu sale & leaseback stanowiły łącznie 46%. Oznacza to powrót dominacji popytu netto (54% aktywności) po okresie większego udziału przedłużeń. Największą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim (ponad 316 tys. mkw.) oraz wielkopolskim (ponad 309 tys. mkw.), co potwierdza koncentrację popytu w głównych hubach logistycznych kraju.

 

PODAŻ: wysoka aktywność, ale większa selektywność projektów 

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 37,44 mln mkw., rosnąc o 6% rok do roku. W samym 1 kwartale oddano do użytku ponad 653 tys. mkw., co stanowi wyraźne przyspieszenie względem poprzedniego kwartału. W budowie pozostawało 1,46 mln mkw., przy czym około 37% tej powierzchni stanowiły projekty spekulacyjne. To sygnał rosnącej ostrożności deweloperów, którzy coraz częściej rozpoczynają inwestycje dopiero po zabezpieczeniu najemców. Największa aktywność budowlana koncentruje się w województwie mazowieckim (ponad 542 tys. mkw. w budowie), wyraźnie wyprzedzając region śląski (ok. 216 tys. mkw.). Liderem wśród deweloperów pozostaje Panattoni, realizujący 16 projektów o łącznej powierzchni około 427 tys. mkw.

 

PUSTOSTANY: spadek wskaźnika i oznaki stabilizacji

Na koniec 1 kw. 2026 całkowita dostępna powierzchnia wyniosła 2,72 mln mkw., co odpowiada wskaźnikowi pustostanów na poziomie 7,3%. Oznacza to spadek o 0,1 pkt proc. kwartał do kwartału oraz wyraźną poprawę o 1,2 pkt proc. rok do roku.
To pierwszy od 2022 roku przypadek, gdy wskaźnik pustostanów obniżył się w pierwszym kwartale względem końca poprzedniego roku, co wskazuje na poprawę dynamiki rynku oraz rosnącą aktywność najemców.
Pomimo dalszych różnic regionalnych rynek wykazuje oznaki stabilizacji, wspieranej przez ograniczenie projektów spekulacyjnych oraz utrzymujący się silny popyt netto.
 
 

CZYNSZE: stabilność przy rosnącej presji negocjacyjnej

Czynsze bazowe dla najlepszych powierzchni magazynowych pozostają stabilne i mieszczą się w przedziale 4,50-5,75 EUR/mkw./miesiąc.
Jednocześnie rosnąca konkurencja między wynajmującymi skutkuje większą presją na oferowanie zachęt dla najemców, co przekłada się na spadek efektywnych stawek czynszowych. Stabilność poziomów nominalnych przy jednoczesnym zwiększeniu pakietów zachęt wskazuje na bardziej negocjacyjny charakter rynku.
 

RYNEK INWESTYCYJNY: wyraźne odbicie aktywności inwestorów

Początek 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym, gdzie wolumen transakcji wyniósł około 447 mln EUR, co oznacza wzrost o ponad 120% rok do roku. Dominującą strategią inwestycyjną pozostaje podejście typu long-income, koncentrujące się na aktywach generujących stabilne przepływy pieniężne, takich jak projekty built-to-suit czy transakcje sale & leaseback. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów utrzymują się na poziomie około 6,00%, a w większości przypadków w przedziale 6,00–6,75%, co potwierdza stabilizację wycen oraz rosnące zainteresowanie inwestorów bezpiecznymi segmentami rynku.

 

REGIONY: Mazowsze i Wielkopolska liderami aktywności

Na rynku magazynowym w Polsce wyraźnie wyróżnia się kilka kluczowych regionów. Mazowsze pozostaje największym rynkiem, z zasobami na poziomie 7,48 mln mkw. i popytem brutto przekraczającym 316 tys. mkw. Jednocześnie w regionie w budowie pozostaje ponad 542 tys. mkw., co potwierdza jego dominującą rolę.

Wielkopolska z kolei zanotowała jeden z najwyższych poziomów aktywności najemców – ponad 309 tys. mkw. popytu brutto. Na Śląsku zasoby przekraczają 6,29 mln mkw., a region pozostaje jednym z kluczowych hubów logistycznych w kraju.

Dolny Śląsk wyróżnia się wysokim popytem netto (ponad 225 tys. mkw.), co wskazuje na rosnące znaczenie regionu jako lokalizacji dla nowych inwestycji logistycznych. Z kolei województwo łódzkie utrzymuje stabilną pozycję dzięki centralnej lokalizacji i popytowi brutto na poziomie ponad 227 tys. mkw.

 

Czy ten artykuł był pomocny?

Raporty do pobrania

Pobierz raport

Podnajem: magazyn z biurem w Tychach

Gotowa do operacji powierzchnia: 4674 mkw. magazynu i 250–584 mkw. biura.

Zobacz nieruchomość
Bądź na bieżąco z informacjami z regionów, raportami oraz analizami

Zapisz się do naszego newslettera!

Cushman & Wakefield