Logistyka i centra danych w Europie 2026 – stabilizacja teraz, przyspieszenie w kolejce

Logistyka: mniej nowej podaży, bardziej świadome decyzje

W logistyce widać już efekt „kontrolowanego hamowania” po stronie deweloperów. W wielu kluczowych lokalizacjach europejskich dostępność nowoczesnej powierzchni spadła do poziomów zbliżonych lub niższych niż tuż przed pandemią, co jest konsekwencją ograniczenia pipeline’u i dobrej absorpcji istniejących projektów.

Jednocześnie popyt – choć po korekcie – zaczyna się stabilizować. Poza klasycznymi graczami (e-commerce, 3PL, sieci handlowe) coraz mocniej widać aktywność sektorów związanych z przemysłem obronnym, technologiami czystej energii oraz inwestycjami firm z Chin. To one będą w kolejnych kwartałach w dużej mierze „dowodzić” wolumen najmu.

Czynsze prime, po bardzo dynamicznych wzrostach z ostatnich lat, przechodzą w fazę bardziej zrównoważonego, ale wciąż dodatniego trendu. W wielu rynkach mówimy raczej o dalszym, umiarkowanym wzroście stawek niż o korekcie – szczególnie w topowych hubach logistycznych. Z perspektywy inwestorów logistyka nadal jest jednym z najbardziej atrakcyjnych segmentów: wyceny na wielu rynkach wyglądają dziś jak „okno zakupowe” przed kolejną falą wzrostów czynszów i kompresji stóp kapitalizacji.

Centra danych: infrastruktura pod AI i chmurę przyspiesza

W centrach danych tempo jest dziś wyraźnie wyższe niż w klasycznym segmencie nieruchomości. Wzrost wykorzystania chmury, digitalizacja biznesu i rosnący głód mocy obliczeniowej dla AI przekładają się na silny, rozłożony geograficznie popyt w całym regionie EMEA.

Poszczególne subregiony grają jednak różne role:

- Europa Zachodnia – dojrzały rynek, na którym główną barierą rozwoju staje się dostęp do mocy przyłączeniowej i wymagania klimatyczne;

- kraje nordyckie – korzystają z tańszej, niskoemisyjnej energii i dostępnych terenów, stając się zapleczem dla projektów wysokiej mocy (HPC/AI);

- Europa Południowa – rozwija się jako brama łączności między Europą, Afryką i Bliskim Wschodem;

- CEE, w tym Polska – nadrabia skalę, budując infrastrukturę i moce z wyprzedzeniem względem obecnego popytu, pod przyszłe potrzeby hyperscalerów.

W praktyce oznacza to, że energetyka staje się kluczowym kryterium lokalizacyjnym. Przewagę zyskają miejsca, które łączą dostęp do mocy, stabilne otoczenie regulacyjne i możliwość tworzenia gęstych klastrów obliczeniowych. To naturalnie zbliża świat centrów danych do rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych – zwłaszcza tam, gdzie istniejące lub planowane projekty są „power-ready” i mogą zostać przeskalowane w kierunku infrastruktury cyfrowej.