Polskie magazyny z prawie 60-procentowym udziałem w popycie w Europie Środkowo-Wschodniej

POPYT: najemcy doceniają polski rynek

Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, w okresie październik-grudzień 2024 roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe przekroczył 2 mln mkw.

Całkowity popyt w 2024 roku wyniósł ponad 5,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 4% r/r i piąty rok z rzędu z wartością przekraczającą 5 mln mkw. Warto podkreślić, że sfinalizowane w ubiegłym roku w Polsce transakcje najmu odpowiadały za prawie 60% popytu w CEE. Najemcy niezmiennie doceniają atuty polskiego rynku magazynowego, w tym jego strategiczne położenie, rozwiniętą infrastrukturę transportową oraz konkurencyjne tzw. "total cost of ownership", które przy uwzględnieniu kosztów najmu, energii oraz pracowników magazynowych są o 23% niższe niż w Czechach i ponad 50% niższe niż w Niemczech. Perspektywy na ten rok pozostają optymistyczne. Tempo wzrostu może co prawda zwolnić, ale to z kolei zmniejszy ryzyko nadwyżki pustych powierzchni magazynowych. Stabilnej sytuacji w sektorze powinno też sprzyjać dalsze polepszanie warunków finansowych i gospodarczych, w tym spodziewane ożywienie w Niemczech – tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Na magazynowej mapie Polski w IV kwartale dominowały cztery regiony, w których wynajęto 1,43 mln mkw. – mazowieckie (566 000 mkw.), łódzkie (365 000 mkw.), śląskie (256 000 mkw.) i dolnośląskie (242 000 mkw.) . (miejsce na największe umowy).

W strukturze zawieranych umów nie odnotowano większych zmian. Podobnie jak w całym 2023 roku, około 58% transakcji najmu stanowiły nowe umowy i ekspansje. Renegocjacje dotyczyły 42% wolumenu transakcji najmu. Największy udział w popycie miał segment handlu i e-commerce, który odpowiadał za 38% podpisanych umów. Na kolejnych miejscach znalazły się logistyka i dystrybucja z wynikiem 32% oraz produkcja i motoryzacja - 16%.

PODAŻ: SPADEK AKTYWNOŚCI DEWELOPERSKIEJ

Całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły w ubiegłym roku poziom 34,5 miliona mkw. Podium regionów z najwyższą podażą magazynów otwiera województwo mazowieckie z 7 mln mkw., na drugim miejscu znajduje się Śląsk z 5,7 mln mkw., a na trzecim województwo łódzkie z zasobami na poziomie ok. 4,9 mln mkw.

W IV kwartale ubiegłego roku deweloperzy ukończyli blisko 508 000 mkw. powierzchni przemysłowej, a w okresie pomiędzy I a IV kwartałem 2024 roku nowa podaż przekroczyła 2,6 mln mkw. Około 76% dostarczonej w IV kwartale powierzchni zostało zabezpieczone umowami najmu jeszcze na etapie realizacji inwestycji. Niska podaż o charakterze spekulacyjnym i mocny popyt w ostatnich miesiącach zeszłego roku spowodowały spadek pustostanów o 0.5 pp. do 7,5% na koniec grudnia 2024 roku – mówi Adrian Semaan, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w województwie lubuskim (19,0%), świętokrzyskim (16,9%) oraz lubelskim (12,5%). Z kolei najniższy poziom dotyczył województwa podlaskiego (0,0%), warmińsko-mazurskiego (2,3%) i opolskiego (2,4%).

W 2024 roku rozpoczęto realizację 1,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej, co jest najniższym wynikiem od 2016 roku. Firmy deweloperskie ograniczyły podaż spekulacyjną, a większość z nich koncentruje się na projektach szytych na miarę i fazowaniu inwestycji uzależniając ich rozpoczęcie od zawarcia pierwszych umów przednajmu. Trend spadkowy będzie do pewnego stopnia spowalniany w związku z ograniczoną aktywnością tych najemców, którzy odczuwają słabsze jeszcze warunki gospodarcze panujące w krajach Europy Zachodniej – dodaje Damian Kołata.

Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało blisko 1,8 mln mkw., co oznacza spadek o 38% r/r. Największy wolumen inwestycji przypadł na województwo śląskie (około 22% realizowanej powierzchni w Polsce), dolnośląskie (20%) i łódzkie (13%).

CZYNSZE: stawki efektywne wciąż pod presją

Miesięczne czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,20–5,75 EUR/mkw. dla dużych magazynów typu big-box i 4,00–8,25 EUR/mkw. dla projektów SBU/City Logistics. Minimalne stawki dotyczą starszych, kilkunastoletnich budynków, zlokalizowanych w dalszej odległości od granic największych miast. Większość bieżącej oferty dotyczy jednak nowszych, kilkuletnich budynków, inwestycji w trakcie realizacji i tych planowanych ze stawkami czynszów rozpoczynającymi się od 4,20 EUR/mkw.

Na większości rynków regionalnych nadal widoczna jest przewaga podaży nad popytem, co powoduje, że deweloperzy pozostają otwarci na negocjacje. Dzięki zachętom finansowym, takim jak okresy bezczynszowe lub dopłaty na adaptację przestrzeni, efektywne czynsze mogą być niższe od bazowych nawet o ok. 15-25% - podsumowuje Damian Kołata.

RYNEK PRACY: stawki godzinowe za pracę

W 2024 roku, porównując IV kwartał do kwartału I, wzrost wynagrodzeń pracowników blue collar w sektorze przemysłowym wyniósł 6,31%. Najwyższe stawki wynoszące 36,23 PLN obserwujemy w województwie dolnośląskim, gdzie presja pracodawców związana z obsadzeniem stanowisk jest bardzo duża, na co wpływa fakt, że jest to jeden z najbardziej rozwiniętych i konkurencyjnych regionów w Polsce. Najniższe stawki – 28,71 PLN - obserwujemy natomiast w województwie warmińsko-mazurskim (28,71 zł), gdzie presja ta jest zdecydowanie niższa niż w innych regionach Polski – tłumaczy Dagmara Żuromska, National Sales and Key Account Manager, Randstad.

Uśredniając, stawka zasadnicza (średnio 26,45 zł) stanowi niespełna 80% wynagrodzenia total, podczas kiedy 20% to pozostałe składniki płacowe. Wysoki udział stanowią premie (8,07%), nadgodziny (6,76%) i pozostałe dodatki (5,9%). W obszarze stanowisk blue collar najlepiej wynagradzaną grupą są operatorzy maszyn i urządzeń (stanowiska wykwalifikowane), zarabiający średnio 33,80 zł/h. Zdecydowana większość tej grupy to operatorzy wózków widłowych oraz operatorzy innych maszyn. To jednocześnie (w obszarze blue collar) najczęściej i najchętniej poszukiwani specjaliści.

Jeśli chodzi o sektor transportu i logistyki, to prawie 50% pracodawców planuje podwyżki w I kwartale tego roku, z czego największą grupę stanowią te na poziomie 4-7% - deklaruje to ponad 37% pracodawców. Ograniczona dostępność ofert wpływa na czas, jaki musimy poświęcić na znalezienie nowego miejsca pracy. W III kwartale 2024 okres ten średnio wynosił 3 miesiące. Są oczywiście branże, takie jak przemysł czy logistyka, w których zatrudnienie znajduje się nieco łatwiej i szybciej – dodaje Dagmara Żuromska.