Marketbeat: Popyt na magazyny w Polsce pozostaje wysoki pomimo trudnej sytuacji gospodarczej

• Wolumen transakcji najmu w trzech pierwszych kwartałach roku wyniósł rekordowe 5,4 mln mkw., 

• Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł pierwszy raz od września 2020 roku. Nowa podaż wyniosła ponad 1 mln mkw. w trzecim kwartale z rzędu, co pomogło złagodzić niedobory powierzchni magazynowej,

• Czynsze za powierzchnie magazynowe wzrosły średnio o 25% w porównaniu do stanu sprzed roku. W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostu czynszów dzięki względnej stabilizacji cen w sektorze budowlanym,

• Na rynku wciąż panuje wysoka niepewność w związku z wojną w Ukrainie, wysoką inflacją, kryzysem energetycznym i ryzykiem globalnej recesji gospodarczej. Czynniki te mogą wydłużać procesy decyzyjne, stąd też niezwykle dynamiczny w ostatnich latach rozwój rynku w najbliższym czasie może nieznacznie spowolnić,

• Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla inwestycji przemysłowych i logistycznych. Całkowite koszty najmu powierzchni magazynowych, energii i pracy należą do najniższych w Europie i mogą być łącznie nawet o 34% niższe niż w Czechach i o 62% niższe niż w Niemczech

– wynika z podsumowania III kwartału 2022 roku na polskim rynku magazynowym. Co jeszcze znajdziemy w raporcie? 

Sytuacja gospodarcza w Polsce 

Wskaźnik inflacji znacząco przekroczył cel inflacyjny NBP, zmuszając bank do kilkukrotnego podnoszenia głównej stopy procentowej w ciągu roku. Według danych Moody’s Analytics wysokość produktu krajowego brutto w 2022 roku wyniesie 3,7%, w 2023 roku natomiast szacowana jest na poziomie 0,9%, co oznacza spowolnienie gospodarcze. 

Zarówno ograniczenie wzrostu PKB, jak i systematycznie rosnące koszty życia i prowadzenia działalności gospodarczej wskazują, że polska gospodarka wchodzi w etap spowolnienia, czego główną przyczyną są rosnące ceny energii, niedobory w łańcuchach dostaw i pogłębiające się skutki rosyjskiej inwazji na Ukrainę.

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce pozostaje wysokie

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku wyniosło 5,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 7% w ujęciu rocznym. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje utrzymał się na wysokim poziomie, osiągając 3,8 mln mkw., choć w III kwartale nie przekroczył 1 mln mkw.

Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny zlokalizowane na Śląsku, Mazowszu, w Wielkopolsce, w okręgu łódzkim oraz dolnośląskim, generując łącznie ponad 70% krajowego popytu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również powierzchnie magazynowe na rynku lubuskim oraz pomorskim. 

Rekordowy poziom podaży i wzrost powierzchni magazynowej dostępnej do wynajęcia

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą już 27,4 mln mkw., co stanowi wzrost o 18% w ujęciu rocznym. W każdym z kolejnych kwartałów 2022 roku deweloperzy dostarczyli ponad 1 mln mkw., przy czym utrzymujący się ok. 50-procentowy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie  zaczyna wpływać korzystnie na dostępność przestrzeni magazynowej w Polsce. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi 4,2%, tj. o 0,9 p.p. więcej niż w pierwszym półroczu, gdy osiągał historyczne minimum, jednak nadal pozostaje poniżej zdrowego poziomu 5% odnotowanych w III kwartale 2021 roku. Większą dostępność powierzchni magazynowej odnotowano na większości rynków regionalnych, przy czym zdecydowanie największy, dwukrotny wzrost dotyczył rynku dolnośląskiego, gdzie do wynajęcia dostępne jest ok. 271 000 mkw., tj. 7,5% całkowitej podaży w regionie.

Dane za trzy kwartały tego roku pokazują stabilny poziom wzrostu rozwoju sektora magazynowego w Polsce. Nowe inwestycje trzeci raz z rzędu w tym roku przekroczyły 1 mln mkw. powierzchni magazynowych, a prognozy wskazują, że w pierwszym kwartale przyszłego roku rynek przekroczy magiczną granicę 30 mln mkw. Wysoka podaż idzie w parze z ciągle sporym popytem netto, który – choć słabszy w porównaniu do wartości z poprzedniego kwartału (1,6 mln mkw.) – wyniósł prawie 1 mln mkw. i stanowi dowód wysokiej aktywności najemców. Sprzyjające trendy nearshoringu, rozwoju branży CEP (w zeszłym roku wolumen wszystkich przesyłek kurierskich w Polsce przekroczył magiczną granicę miliarda, a według prognoz w przyszłym roku zwiększy się o kolejne 31%, a więc do 1 332 000 000 przesyłek) i zadowalające wskaźniki pokazujące ciągły rozwój handlu internetowego (według GUS udział e-commerce we wrześniu tego roku wyniósł 9,7%, a więc o 1,3 p.p. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku i ponad dwukrotnie więcej niż przed pandemią – inne ośrodki badawcze wskazują nawet 13%, a więc trzykrotnie więcej) pozwalają patrzeć na kolejne kwartały z optymizmem. Musimy mieć jednak na uwadze niepewność związaną z wysoką inflacją i restrykcyjnymi warunkami finansowania nowych inwestycji – podsumowuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield. 

Rosną również stawki czynszu

Wysoka inflacja oraz wzrost kosztów realizacji inwestycji deweloperskich to główne czynniki stojące za przyśpieszonym wzrostem stawek czynszowych za powierzchnie magazynowe w Polsce. Czynsze bazowe za najlepsze nieruchomości logistyczne na głównych rynkach magazynowych wzrosły średnio o 25% w porównaniu do stawek z ubiegłego roku.

W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostu kosztów wynajmu dzięki względnej stabilizacji cen w sektorze budowlanym, choć na niektórych rynkach nadal można zaobserwować presję na podwyżkę stawek z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni magazynowej.

Pod koniec września 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40-5,50 EUR/ mkw./ miesiąc w przypadku obiektów typu big box do 5,00-6,50 EUR/ mkw./ miesiąc w projektach typu City Logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zawęża się zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji wynoszą one od 2,70-4,20 EUR/ mkw./ miesiąc (big box) do 4,50-5,50 EUR/ mkw./ miesiąc (City Logistics/SBU).

Polski rynek magazynowy konkurencyjny dla rynków europejskich

W związku z niestabilną sytuacją ekonomiczną i geopolityczną wydłużają się procesy negocjacyjne wynajmu powierzchni magazynowych, co może wpłynąć negatywnie na dynamikę popytu, choć fundamenty rozwoju rynku magazynowego pozostają wciąż silne. Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla inwestycji przemysłowych i logistycznych m.in. ze względu na niższe koszty operacyjne. Z analiz wynika, że koszty najmu magazynu, zużycia energii i pracy w Polsce należą do najniższych w Europie i mogą być łącznie nawet o 34% niższe niż w Czechach i o 62% niższe niż w Niemczech.