Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - III kwartał 2021 r.

E-commerce i reorganizacja łańcucha dostaw generuje wzrost

Wolumen transakcji najmu przekroczył poziom 1,5 mln mkw. w trzecim kwartale z rzędu. Od początku 2021 roku całkowity popyt osiągnął rekordowe 4,95 mln mkw., co oznacza wzrost o 40% w ujęciu rocznym. Jeszcze wyższą dynamikę odnotowano po stronie popytu netto, który wyniósł 3,73 mln mkw. (+49% r/r). Jest to wynik lepszy w porównaniu do całego poprzedniego roku, gdy w ramach nowych umów i ekspansji wynajęto 3,45 mln mkw. powierzchni magazynowej. 

Wpływ na tak dobre wyniki miał oczywiście właśnie dalszy wzrost e-commerce, który według wszelkich prognoz i badań nadal będzie rozwijał się corocznie w tempie dwucyfrowym. Poza tym, zerwanie globalnych łańcuchów dostaw, długi czas oczekiwania na dostawy wielu dóbr, począwszy od samochodów, skończywszy na zielonej herbacie, powoduje, że firmy chcą zabezpieczyć się pod kątem trwałości przepływu logistyki i wynajmują buforowe powierzchnie magazynowe, a także wdrażają nearshoring, czyli outsourcing procesów i operacji do regionów mniej odległych.– mówi Damian Kolata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency | Poland, Head of E-Commerce | CEE.

Spadek pustostanów i dalszy wzrost aktywności deweloperskiej

W trzecim kwartale 2021 roku do użytku oddano prawie 1,08 mln mkw. powierzchni przemysłowej (w ramach 33 projektów), co jest rekordowym wynikiem aktywności deweloperskiej w okresie jednego kwartału. Duża podaż nie zdołała odwrócić trendu spadkowego wskaźnika pustostanów, który uległ dalszej kompresji o 0,8 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 3,4 pp. w ujęciu rocznym. Absorpcja netto, wyrażająca powierzchnię wchłoniętą przez rynek w analizowanym okresie, wyniosła aż 1,19 mln mkw., już w kolejnym kwartale przekraczając wolumen nowej podaży. Niemal na wszystkich rynkach regionalnych nastąpił spadek wskaźnika pustostanów, przy czym największe zmiany w porównaniu do stanu sprzed roku odnotowano w Trójmieście (2,4%; -7,3 pp.), Wrocławiu (3,6%; -4,8 pp.), w okolicach Warszawy (4,0%; -4,6 pp.), Krakowie (0,8%; -3,8 pp.) i Poznaniu (3,6%; -3,5 pp.).

Niezwykle dynamiczny rozwój sektora magazynowego obserwujemy niemal na wszystkich rynkach regionalnych w Polsce. Prawie 70% wszystkich inwestycji powstaje na głównych rynkach, do których zalicza się region warszawski, górnośląski, łódzki, poznański i wrocławski. Wyraźny wzrost aktywności deweloperskiej obserwujemy w regionach: bydgosko-toruńskim, szczecińskim i w obszarze zachodniej części kraju, gdzie rozpoczęto nowe projekty, m.in. w Jeleniej Górze, Głogowie i Zgorzelcu. Bardzo silny popyt w każdym segmencie rynku - inwestycje typu „Build-to-Suit” (BTS), regionalne centra dystrybucji typu multi-let/BIG-BOX, projekty Small Business Units (SBU) oraz cross-dock wspierające logistykę miejską - kreuje rekordowy poziom aktywności budowlanej w polskim sektorze magazynowym – podsumowuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

W reakcji na silny wzrost popytu oraz malejący wolumen pustostanów deweloperzy rozpoczęli w III kw. 2021 roku realizację wielu nowych projektów o całkowitej powierzchni ponad 1,4 mln mkw. Łącznie w budowie na koniec września br. znajdowało się rekordowe 3,73 mln mkw. powierzchni magazynowej. Ponad 1,6 mln mkw. nie było zabezpieczone umowami najmu, co świadczy o najwyższym do tej pory wolumenie inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Przy założeniu ukończenia wszystkich inwestycji w perspektywie następnych 9-12 miesięcy, całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosną z obecnych 23,1 mln mkw. do prawie 27 mln mkw. pod koniec 2022 roku.

Stabilne czynsze z perspektywą niewielkiego wzrostu

W ubiegłym kwartale nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów na większości rynków regionalnych w Polsce. Obecnie dla obiektów typu BIG-BOX stawki bazowe czynszów zawierają się w zakresie 2,80 - 3,80 EUR/ mkw./miesiąc oraz 4,00 - 5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2,00 – 3,10 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji. W perspektywie kolejnych kwartałów spodziewamy się nieznacznego wzrostu stawek bazowych czynszów, w szczególności dla nowych projektów realizowanych w najlepszych lokalizacjach logistycznych. Wpływ na to mają rosnące ceny gruntów inwestycyjnych i wyższe koszty budowy. Czynniki te mogą także wpłynąć na usztywnienie polityki deweloperów w zakresie oferowanych najemcom zachęt finansowych. Nie przewidujemy jednak znaczących wzrostów z uwagi na wciąż duży potencjał podażowy oraz silną konkurencję na rynku deweloperskim. 

Pobierz raport