Czym charakteryzują się inwestycje magazynowe w Polsce? Czyli słowo o dywersyfikacji produktu

Najważniejsze informacje

• Dywersyfikacja produktu magazynowego opiera się na zróżnicowaniu metrażu, lokalizacji oraz funkcji obiektów.
• Inwestycje magazynowe w Polsce obejmują zarówno ogromne centra Big-Box, jak i miejskie moduły SBU.
• Rynek magazynowy rozszerzył się z 5 głównych regionów na niemal każde miasto wojewódzkie w kraju.
• E-commerce generuje już ponad 30% popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe.
• Ekologia i certyfikacja BREEAM stają się standardem w nowych projektach przemysłowych.
• Automatyzacja procesów logistycznych wymusza budowę obiektów o bardzo indywidualnej specyfikacji technicznej.

Czym jest dywersyfikacja produktu na rynku magazynowym?

Pierwszą i dość oczywistą formą dywersyfikacji produktu magazynowego jest podział magazynów z uwagi na ich metraż. Mowa tutaj o budynkach typu multi-tenant, przeznaczonych dla wielu najemców, oferujących moduły od 2 500 mkw., oraz o wielkich obiektach typu Big-Box przekraczających 10 000 mkw.

Tego typu inwestycje magazynowe w Polsce pozwalają na lepsze dostosowanie przestrzeni do zróżnicowanych potrzeb najemców, zapewniając większą elastyczność operacyjną i optymalizację kosztów logistycznych.

Magazyny Small Business Units (SBU) blisko miast

Wielu najemców – a szczególnie ci, którzy preferują lokalizacje blisko centrów dużych miast – poszukuje mniejszych powierzchni magazynowych. Często traktują oni magazyn jako centrum biznesowe, łączące funkcję składowania z reprezentacyjnym biurem.

Potrzeby tej grupy zainicjowały rozwój konceptu SBU. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym formacie, sprawdź nasz poradnik: Co należy wiedzieć o inwestycjach typu Small Business Units. Choć pierwsze obiekty small business units powstawały w Warszawie już w 2008 roku, na rynku nadal brakuje nowoczesnych powierzchni tego typu w miastach regionalnych.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wśród deweloperów magazynowych, jednym z najważniejszych trendów pozostaje dalszy rozwój projektów typu SBU.

Geograficzna ekspansja inwestycji magazynowych w Polsce

Kolejne odejście od głównego trendu rynkowego odbyło się w kontekście lokalizacji. Jeszcze kilka lat temu rynek magazynowy w Polsce skupiał się w tzw. "Wielkiej Piątce" (Warszawa, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań, Wrocław). Dziś nowoczesne parki magazynowe powstają w niemal każdym mieście wojewódzkim.

Dzięki tej ekspansji inwestycje w nowoczesne powierzchnie magazynowe umożliwiają firmom logistycznym skrócenie łańcucha dostaw i szybszą obsługę klientów w regionach takich jak Trójmiasto, Kraków, Szczecin czy Polska Wschodnia (Lublin, Rzeszów). Dywersyfikacja produktu magazynowego w wymiarze geograficznym stała się faktem.

Jakie funkcje spełniają nowoczesne magazyny?

Najciekawszym zjawiskiem jest różnorodność funkcji pełnionych przez daną powierzchnię. Rynek zaczynał od standardowej dystrybucji, jednak dziś wyróżniamy wiele wyspecjalizowanych formatów:

• Magazyny dystrybucyjne – duże centra logistyczne do obsługi masowych towarów.
• Magazyny produkcyjne – obiekty z zapleczem przemysłowym, dostosowane do linii montażowych.
• SBU (magazyny miejskie) – moduły łączące biuro z magazynem w granicach miasta.
• Magazyny ostatniej mili – centra przeładunkowe położone blisko konsumenta końcowego.
• Obiekty typu retail warehousing – magazyny pełniące funkcje handlowe.

E-commerce zmienia oblicze rynku magazynowego

Wpływ najemców z branży e-handlu na rynek jest ogromny. Po zmianach wymuszonych przez pandemię udział e-commerce w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej znacząco wzrósł.

Ankieta przeprowadzona do raportu Cushman & Wakefield „Jak ugryźć e-commerce w magazynie” wykazała, że potrzeby tej branży kształtują nie tylko wielkie centra, ale i inwestycje kurierskie.

Na potrzeby e-sklepów powstają obiekty przeładunkowe (cross-dock) oraz magazyny retailowe, które wspierają strategię omni-channel. Inwestycje magazynowe w Polsce stają się kluczowym ogniwem w sprzedaży wielokanałowej.

Ekologia i technologia w nowoczesnych halach

Warto wspomnieć o coraz silniejszym trendzie obiektów zielonych. Standard techniczny ekologicznych magazynów, certyfikowanych zazwyczaj w systemie BREEAM, wyraźnie odbiega od powierzchni realizowanych jeszcze dekadę temu. Wiąże się to z istotną redukcją kosztów użytkowania, o czym szczegółowo mówi raport „Industrial Goes Green”.

Coraz popularniejsza staje się także automatyzacja. Indywidualny charakter obiektów magazynowych widać najwyraźniej w magazynach typu high-bay, gdzie technologia decyduje o wysokości i konstrukcji budynku.

Jak będą wyglądały inwestycje magazynowe przyszłości?

Przyszłość przyniesie kolejne zmiany, takie jak samochody autonomiczne czy dalsza robotyzacja. Zmiany te wpłyną na specyfikację techniczną doków, placów manewrowych i samej kubatury hali. Jak będą wówczas wyglądały inwestycje magazynowe? Tutaj, jak zawsze, ostateczny głos będą mieli najemcy i ich ewoluujące potrzeby biznesowe.

FAQ – Inwestycje magazynowe i dywersyfikacja produktu