Czym charakteryzują się inwestycje magazynowe w Polsce? Czyli słowo o dywersyfikacji produktu

Pierwszą i dość oczywistą formą dywersyfikacji produktu magazynowego jest podział magazynów z uwagi na ich metraż, a także wprowadzanie na rynek nowych produktów odbiegających od pierwotnych założeń. Mowa tutaj o budynkach multi-tenant, czyli przeznaczonych dla kilku różnych najemców i oferujących moduły nie mniejsze niż 2 500 - 3 000 m kw. (lub ich wielokrotność), o łącznej powierzchni większej bądź równej 10 000 mkw. (tzw. big-box). Tego typu inwestycje magazynowe w Polsce pozwalają na lepsze dostosowanie przestrzeni do zróżnicowanych potrzeb najemców, zapewniając większą elastyczność operacyjną i optymalizację kosztów.

Magazyny Small Business Units blisko miast

Wielu jednak najemców — a szczególnie ci, którzy preferują lokalizacje blisko centrów dużych miast — poszukuje mniejszych powierzchni magazynowych. Często są to najemcy traktujący swój magazyn jako centrum biznesowe, łączące funkcje magazynowe i biurowe w jednej lokalizacji. Grupa ta i jej potrzeby, zainicjowały powstanie na polskim rynku konceptu SBU (czyli small business units). Pierwsze wzorcowe nowoczesne obiekty tego typu powstały na przełomie lat 2008 i 2009 r. w Warszawie i zakładały podział budynku na mniejsze moduły, tj. od 600 do 1000 mkw., z minimalną częścią biurową o wielkości ok. 100-130 mkw. (lub wielokrotnością). Mimo że koncept ten nie jest nowy, na rynku nadal brakuje tego typu powierzchni, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie potrzeby najemców realizowane są często w ramach obiektów starszego typu, wyraźnie odbiegających pod kątem technicznym od dzisiejszego standardu.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wśród deweloperów magazynowych aktywnie działających w Polsce, jednym z najważniejszych trendów na 2021 rok pozostanie dalszy rozwój projektów typu SBU.

Ten format powierzchni okazał się szczególnie atrakcyjny dla firm lokalnych, startupów oraz branż technologicznych, które potrzebują kompaktowych, ale funkcjonalnych rozwiązań magazynowych w granicach miast. 

Inwestycje magazynowe w Polsce

Kolejne odejście od głównego trendu rynkowego odbyło się w kontekście lokalizacji — rynek magazynowy w Polsce to dziś w zasadzie… każda lokalizacja wybrana przez najemcę. Przed laty mieliśmy 5 głównych rynków — tj. Warszawę i jej okolice, Polskę Centralną, Górny Śląsk, Poznań i Wrocław — które nadal skupiają blisko 80% popytu, ale stopniowo koncept nowoczesnych powierzchni magazynowych wchodził na duże (Trójmiasto, Kraków, Szczecin) i mniejsze rynki regionalne (okolice Bydgoszczy i Torunia, Lublina, Rzeszowa, itp.). Nowoczesne parki magazynowe są zlokalizowane dziś niemal w każdym mieście wojewódzkim i mogą powstać niemal w dowolnej lokalizacji wybranej przez najemcę. Dzięki tej ekspansji inwestycje w nowoczesne powierzchnie magazynowe umożliwiają firmom logistycznym skrócenie łańcucha dostaw i szybszą obsługę klientów w różnych częściach kraju. Nowoczesne parki magazynowe są zlokalizowane dziś niemal w każdym mieście wojewódzkim i mogą powstać niemal w dowolnej lokalizacji wybranej przez najemcę.

Jakie funkcje spełniają magazyny?

Z perspektywy rynku i samych najemców, najciekawsza wydaje się jednak dywersyfikacja produktu magazynowego pod kątem funkcji pełnionej przez daną powierzchnię. I tu różnorodność już dziś jest ogromna, a z biegiem czasu będzie się pogłębiać. Rynek zaczynał się od dużych powierzchni o charakterze dystrybucyjnym. Pierwsze zróżnicowanie wymogły na rynku firmy produkcyjne, poszukujące rozwiązań powierzchniowych dostosowanych do ich indywidualnej specyfikacji technicznej. Dalej były wspomniane już koncepcje magazynów miejskich (SBU), z większą częścią biurową. A potem nastała era e-commerce. Wyróżniamy dziś m.in. takie typy powierzchni magazynowej:

• magazyny dystrybucyjne,
• magazyny produkcyjne (z zapleczem przemysłowym),
• SBU (magazyny miejskie),
• magazyny ostatniej mili,
• obiekty przeładunkowe,
• magazyny typu retail warehousing.

E-commerce zmienia oblicze rynku magazynowego

Wpływ najemców z tej branży na rynek magazynowy w Polsce jest ogromny. Już w 2019 roku ankieta przeprowadzona do raportu Cushman & Wakefield „Jak ugryźć e-commerce w magazynie”, wykazała, że blisko 25% całej dostępnej powierzchni magazynowej było użytkowane pod potrzeby e-commerce. Dziś, po zmianach wymuszonych przez pandemię COVID-19 i przy gwałtownej transformacji w obszarze rynku handlowego, procentowy udział e-commerce z pewnością przekracza 30% całkowitych zasobów.

Na potrzeby e-sklepów powstają nie tylko wielkie centra dystrybucyjne (też mocno zróżnicowane z uwagi na rodzaj produktów w nich obsługiwanych), lecz również obiekty o charakterze przeładunkowym, inwestycje kurierskie, małe magazyny miejskie tj. obiekty ostatniej mili. Kolejne powierzchnie magazynowe mogą mieć charakter handlowy i łączyć w sobie funkcje zarówno handlowe, jak i dystrybucyjne. Głównym „sprawcą” ponownie będzie e-handel oraz rozwój konceptu omni-channel. Wariant magazynów retailowych (retail warehousing) zdaje się być nieunikniony.

Ekologia i technologia w inwestycjach magazynowych w Polsce

Temat dywersyfikacji produktu magazynowego jest bardzo rozbudowany i deweloperom nie brakuje pomysłów na to, by wyróżnić się na tle konkurencji. Warto wspomnieć o coraz silniejszym trendzie obiektów zielonych, certyfikowanych zwykle metodą BREEAM. Standard techniczny ekologicznych magazynów wyraźnie odbiega od powierzchni realizowanych nawet kilka lat wcześniej. W porównaniu do obiektów 10-letnich i starszych, różnica ta jest jeszcze wyraźniejsza i wiąże się z istotną różnicą w kosztach użytkowania obiektu – o czym szczegółowo Cushman & Wakefield pisał w raporcie „Industrial Goes Green”.

Warto wspomnieć o technicznym zróżnicowaniu magazynów. Coraz popularniejsza staje się automatyzacja (znowu: często wymuszona przez e-commerce), która powoduje, że obiekty magazynowe dla różnych najemców nabierają bardzo indywidualnego charakteru. Jako przykład można wskazać automatyczne magazyny typu high-bay.

Jak będą wyglądały inwestycje magazynowe przyszłości?

Na koniec przypomnijmy jeszcze, że przyszłość nadciąga z kolejnymi zmianami. Przykładem niech będą choćby samochody autonomiczne. Jeśli zostaną dopuszczone do użytkowania w Unii Europejskiej i Polsce — a zapewne jest to bardziej pytanie „kiedy”, a nie „czy” — to zmienią istotnie specyfikację magazynową. Jak będą wówczas wyglądały inwestycje magazynowe?

Tutaj również zdecydują najemcy.