Magazyny. Co należy wiedzieć o zwrocie oraz zużyciu przedmiotu najmu?

03 listopada 2020

W umowie najmu na powierzchnię magazynową mogą znaleźć się problematyczne zapisy dot. zwrotu i zużycia przedmiotu najmu. O tym, jak je interpretować najemca powinien wiedzieć już na etapie negocjacji umowy.

Istotnym, ale często pomijanym zagadnieniem, o którym nie myślimy w trakcie negocjacji umowy najmu, są warunki zwrotu przedmiotu najmu. Standardowo w umowach najmu mamy zapis, że w dniu zakończenia okresu najmu:

Najemca przekaże wynajmującemu powierzchnię najmu w takim stanie, jaki wynika ze zobowiązań najemcy określonych w umowie najmu, czyli w stanie odpowiadającym temu w dniu podpisania protokołu przekazania w dacie rozpoczęcia, z uwzględnieniem ich normalnego zużycia.

oraz, że:

Wynajmujący jest uprawniony do żądania od najemcy przywrócenia powierzchni najmu do stanu z dnia przekazania jej najemcy w dacie rozpoczęcia, z uwzględnieniem jej normalnego zużycia.

Jest to zagadnienie istotne, ponieważ z naszej praktyki wynika, że rozbieżność w interpretacji powyższych założeń (pomiędzy właścicielem obiektu a użytkownikiem) bywa ogromna i może wiązać się ze znacznymi kosztami. Zdarza się, że dodatkowo niezbędne są długotrwałe negocjacje z wynajmującym, w celu potwierdzenia finalnego zakresu prac, sposobu ich wykonania i finalnego kosztu.

Koszty związane z przedmiotem najmu magazynu

Koszty te mogą również mieć istotny wpływ na wyniki analiz w zakresie przedłużenia umowy najmu lub przejścia do nowej lokalizacji. Mogą one znacznie obniżyć lub wyeliminować opłacalność przejścia do nowej lokalizacji, pomimo atrakcyjnych – w porównaniu z obecną lokalizacją – ofert innych wynajmujących. Koszty związane ze zwrotem powierzchni najmu mogą być swego rodzaju "zabezpieczeniem" wynajmującego przed wyjściem najemcy.

Głównym powodem takiego stanu rzeczy jest swoboda interpretacyjna jaka pojawia się w przypadku sformułowania „normalne zużycie” i mimo, że na etapie podpisywania umowy najmu zapis wydaje się być wystarczający, praktyka pokazuje, że w perspektywie zakończenia współpracy w zakresie najmu, zgodne rozumienie tego określenia, w zasadzie się nie zdarza.

O czym pamiętać, podpisując umowę najmu na magazyn?

Istotne jest, aby na etapie negocjacji umowy najmu doprecyzować znaczenie sformułowania "normalne zużycie", które jest wynikiem prawidłowego użytkowania przedmiotu najmu. Tym samym, poświęcając dodatkowy czas i energię na etapie negocjacji, unikamy wątpliwości i dodatkowych kosztów, w momencie opuszczania budynku.

Doprecyzowanie polega na precyzyjnym określeniu, jakie zużycie poszczególnych elementów jest dopuszczalne. Należy nim objąć główne elementy powierzchni najmu, w tym m.in.:

W części magazynowej:

Posadzka m.in. w zakresie: wykruszeń, plam i zarysowań posadzki, zmian odcieni posadzki, śladów zarysować i plam po użytkowaniu wózków Najemcy, otworów po wyposażeniu Najemcy, oznakowań Najemcy na posadzce.
Ściany typu "sandwitch" m.in. w zakresie: zabrudzenia, wgnieceń, przetarć, ubytków i zarysowań paneli ‘sandwitch’, otworów po wyposażeniu Najemcy.
Ściany murowane lub gipsowo-kartonowe m.in. w zakresie: zabrudzenia, wgnieceń, przetarć, ubytków i zarysowań ścian murowanych / gipsowo-kartonowych, otworów po wyposażeniu Najemcy.
Doków (rampy i bramy) oraz bramy "0" m.in. w zakresie: wgnieceń, obtarć i zarysowań paneli bram, poprawności działania bram i ramp, uszkodzeń wyposażenia: odbojników, fartuchów, itp. poprawności działania ramp i bram, zużycia łożysk, wałków, rolek, korozji konstrukcji platform.
Odbojniki i bariery ochronne m.in. w zakresie: wgnieceń, obtarć i zarysowań elementów.
Oświetlenie m.in. w zakresie: wymiany uszkodzonych źródeł światła oraz źródeł światła o zmniejszonym natężeniu oświetlenia, uszkodzeń opraw oświetleniowych.
Stanowiska do ładowania wózków m.in. w zakresie: uszkodzeń instalacji el. lub wyciągowej, : wykruszeń, plam i zarysowań posadzki epoksydowej lub ścian.
Szafki hydrantowe m.in. w zakresie: uszkodzeń mechanicznych, zadrapań i zarysowań.
Stolarka okienna i drzwiowa m.in. w zakresie: wgnieceń, zadrapań i zarysowań oraz poprawności funkcjonowania, jak również śladów po mocowaniu osprzętu Najemcy.
Bramy pożarowe i drzwi ewakuacyjne m.in. w zakresie: wgnieceń, zadrapań i zarysowań oraz poprawności funkcjonowania, jak również śladów po mocowaniu osprzętu Najemcy.

 

W części biurowo-socjalnej:

Posadzka m.in. w zakresie: zabrudzenia, plam, przetarć, ubytków i odcieni wykładzin dywanowych i PCV.
Ściany m.in. w zakresie: zabrudzenia, wgnieceń, przetarć, ubytków i zarysowań ścian murowanych / gipsowo-kartonowych, otworów po wyposażeniu Najemcy.
Płytki ścienne i podłogowe m.in. w zakresie: przetarć, ubytków i zarysowań, otworów po wyposażeniu Najemcy, wykruszeń fug, uszczelnień silikonowych.
Ceramika łazienkowa oraz osprzęt w toaletach i kabinach prysznicowych m.in. w zakresie: uszkodzeń i zużycia umywalek, misek ustępowych, dozowników i reszty tzw. ‘białego montażu’ oraz armatury.
Sufity m.in. w zakresie: uszkodzeń i zabrudzeń kasetonów i konstrukcji sufitów.
Stolarka okienna i drzwiowa m.in. w zakresie: wgnieceń, zadrapań i zarysowań oraz poprawności funkcjonowania, jak również śladów po mocowaniu osprzętu Najemcy.

 

Na zewnątrz budynku:

Kostka brukowa oraz beton m.in. w zakresie: wykruszeń, plam i zarysowań kostki/betonu, zmian odcieni kostki/betonu, śladów zarysować i plam po użytkowaniu przez Najemcę, otworów po wyposażeniu Najemcy, oznakowań Najemcy na kostce/betonie.
Zewnętrzne ściany i parapety m.in. w zakresie: zabrudzenia, wgnieceń, przetarć, ubytków i zarysowań paneli ‘sandwitch’ i parapetów.
Balustrady zewnętrzne m.in. w zakresie: wgnieceń, przetarć, odprysków i zarysowań.
Urządzenia oraz konstrukcje pod urządzenia na dachu m.in. w zakresie: demontażu konstrukcji, zaślepienia otworów, itp.

 

Inną również niezwykle istotną i potencjalnie kosztotwórczą kwestią jest określenie, które z ulepszeń wykonywanych wewnątrz powierzchni najmu przez najemcę lub przez wynajmującego dla najemcy ma być zdemontowane przez najemcę, a które mogą pozostać po zwrocie powierzchni najmu.

Szukasz oszczędności magazynowych?

Skontaktuj się z ekspertami Cushman & Wakefield – pomożemy Twojej firmie odnaleźć optymalne rozwiązanie!

Czy ten artykuł był pomocny?

Bądź na bieżąco z informacjami z regionów, raportami oraz analizami

Zapisz się do naszego newslettera!

Cushman & Wakefield