Jak rynek magazynowy wpływa na działalność funduszy inwestycyjnych?

Od kilku lat obserwujemy bardzo dynamiczny rozwój rynku magazynowego w Polsce – z rekordowo dużymi transakcjami, nowymi lokalizacjami magazynowymi i wzrastającym popytem netto. Zwykle swoją główną uwagę koncentrujemy właśnie na popycie. W końcu wszystko zaczyna się od najemców, tj. firm poszukujących powierzchni magazynowej lub produkcyjnej, w związku z prowadzoną działalnością biznesową. W ostatnich latach na czoło w tej kategorii, w kontekście rynku magazynowego, wysunęły się firmy z branży e-commerce (sama branża notuje przeszło 20-procentowe wzrosty każdego roku). Nadal bardzo aktywną grupą pozostają operatorzy logistyczny i firmy dystrybucyjne, producenci AGD, branża motoryzacyjna, czy firmy produkcyjne.

Magazyny – produkt inwestycyjny

Potrzeby powierzchniowe firm przekładają się na popyt, któremu trzeba sprostać. Skutkuje to kolejnymi inwestycjami realizowanymi przez deweloperów - zwykle na bazie wcześniejszej umowy najmu (pre-let), a w najlepszych lokalizacjach również spekulacyjnie. W ostatnich 3 latach na polskim rynku powstało przeszło 6,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co stanowi 37% całkowitych zasobów. Nowe powierzchnie przemysłowe w standardzie klasy A stają się produktem inwestycyjnym nie tylko po znalezieniu najemców, lecz również często nawet wcześniej.

Czy warto inwestować w magazyny?

Zlokalizowane w Polsce nieruchomości biurowe i handlowe, a w ostatnich latach również magazynowe postrzegane są przez fundusze zagraniczne jako atrakcyjny sposób ulokowania kapitału. Do najważniejszych atutów naszego kraju, jako lokalizacji, należą relatywnie silna polska gospodarka, wysokiej jakości nieruchomości, dające lepszy zwrot niż inwestycje na rynkach zachodnich, stabilny lub wzrastający poziom popytu – to wszystko przyciąga do Polski kapitał zagraniczny.

Przez lata fundusze koncentrowały się na nieruchomościach handlowych oraz biurowych. Na przestrzeni ostatnich 5 lat zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym systematycznie wzrastało. Wpływ na to miało kilka czynników, wśród których warto wymienić:

• zmiany, przez które aktualnie przechodzi rynek handlowy (przez co jest mniej atrakcyjny dla inwestorów),
• chęć dywersyfikacji portfeli nieruchomościowych („mamy galerie handlowe, mamy biura, może powinniśmy dodać coś jeszcze?”),
• stabilność operacji prowadzonych w obiektach przemysłowych (większość umów w sektorze podpisywana jest na 5 lat, ale zdarzają się kontrakty 7- i 10-letnie i dłuższe),
• wyższe niż na innych rynkach stopy zwrotu wynoszące 5,70 - 6,00% (4,30% dla rynku biurowego czy 4,75% dla powierzchni handlowych)
• i oczywiście sama dynamika rozwoju rynku magazynowego w Polsce - rekordowy popyt odnotowany na przestrzeni 3 ostatnich lat.

Fundusze inwestycyjne katalizatorem rynku magazynowego

Warto jednak zwrócić uwagę, że relacja między rynkiem magazynowym a działalnością funduszów inwestycyjnych ma charakter dwustronny. Otóż duże zainteresowanie funduszów kreuje popyt na produkt magazynowy, a tym samym wzrasta chęć deweloperów do realizacji kolejnych inwestycji.

Duża grupa zainteresowanych zakupem finalnego produktu sprawia, że deweloperzy mogą realizować inwestycje szybciej. Skoro finalny produkt - zrealizowany i skomercjalizowany przy zachowaniu odpowiednich standardów - ze względną łatwością znajdzie nowego właściciela, należy budować.

Fundusze inwestycyjne działają zatem na rynek magazynowy jak dodatkowy katalizator.

A jak wygląda to zainteresowanie funduszów?

Pod kątem inwestycji magazynowych w Polsce, dotychczas rekordowy był rok 2018 z inwestycjami wynoszącymi łącznie 1.79 miliarda EUR. Rok 2019 zakończył się na poziomie 1.54 miliarda EUR. Początek 2020 r. był wyjątkowy dla sektora przemysłowego - transakcje inwestycyjne wyniosły w tym okresie przeszło 1 miliarda EUR (1 023 mln), co stanowiło 58% wolumenu wszystkich transakcji zrealizowanych w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku (przed biurami 618 mln EUR i powierzchniami handlowymi - 108 mln EUR).

Wśród najaktywniejszych inwestorów na rynku magazynowym są fundusze amerykańskie, z krajów azjatyckich (Chiny, Malezja, Singapur, Korea), południowoafrykańskie oraz niemieckie.

Rynek magazynowy a fundusze inwestycyjne w obliczu COVID-19

Pozostaje pytanie: jak rynek powierzchni przemysłowych poradzi sobie z obecną, trudną dla wszystkich sytuacją pandemii? Póki co radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. Należy pamiętać, że całościowy obraz jest jednak złożony. Mamy grupy najemców mierzących się z ogromnymi utrudnieniami biznesowymi. Część odnotowuje spadki na kontrolowanym poziomie lub balansuje mniej rentowne aktywności biznesowe, tymi które lepiej sprawdzają się w obecnej sytuacji. Są tez firmy, które rosną i rozwijają się z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej. Pewne jest to, że obecna sytuacja wpłynie znacząco na sposób prowadzenia biznesu wszystkich firm, a część z nich przejdzie wręcz rewolucję. Wydaje się więc, że dla inwestorów zagranicznych bliższe zainteresowanie polskim rynkiem magazynowym jest w obecnej sytuacji jeszcze bardziej zasadne. Stąd też przewidywania, że bardzo realne są zmiany sektorowe i przesunięcie części funduszów na rynek przemysłowy.

Biorąc pod uwagę znaczenie jakie aktywność inwestorów zagranicznych ma dla rynku magazynowego i ich dodatkową katalizującą rolę dla rozwoju tego rynku, trafność tych predykcji, będzie miała dużą wagę. Trzeba jednak zaznaczyć, że nastroje zmieniają się dynamicznie i trudno precyzyjnie przewidzieć obraz rynku w perspektywie nawet kilku miesięcy. Dziś część inwestorów kontynuuje rozpoczęte transakcje bez zmian, inni przyjmują strategię na przeczekanie „wait-and-see”. Rośnie również liczba tych „szukających okazji”. Na pewno najciekawsze produkty magazynowe (w dobrych lokalizacjach, z mocnymi najemcami, przy długich najmach), obronią się - mówi Joanna Sinkiewicz.

Tym samym, najbardziej optymistyczne nastroje, pod kątem inwestycyjnym odnoszą się dziś do rynku magazynowego.

Należy pamiętać, że dzisiejszy kryzys nie miał swoich korzeni w rynku finansowym, który przed rozpoczęciem pandemii był bardzo silny i dziś ta sytuacja nadal wygląda pozytywnie. Szybkie i zdecydowane działania rządów i organizacji międzynarodowych nakierowane na walkę z pandemią, ale również na stymulowaniu gospodarki poprzez obniżenia stóp procentowych oraz granty dla przedsiębiorców, powinny spowodować relatywnie szybkie wyjście z dzisiejszej sytuacji ograniczonego popytu. Przewidujemy, że nieruchomości komercyjne, a w szczególności nieruchomości magazynowe, będą cieszyć się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów w drugiej połowie tego roku.

Polskie magazyny na inwestycyjnej mapie Europy

Polska ma szanse odegrać kluczową rolę w dalszym kształtowaniu się europejskiego rynku magazynowego. Zmiany, które najprawdopodobniej nastąpią, dadzą efekt w większej uwadze kosztów przedsiębiorstw, ochronie łańcucha dostaw poprzez mniejsze uzależnienie od krajów azjatyckich oraz zwiększeniu ilości zapasów.

Polska jest w idealnej dobrej sytuacji, aby zaoferować rozwiązania na te zmiany. Przez stosunkowe niskie koszty prowadzenia działalności magazynowej w Polsce (w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej), położenie geograficzne, dobrze rozwiniętą sieć dróg, porty morskie, mnogość lotnisk oraz duże i dobrze wykwalifikowane zasoby ludzkie już dziś jesteśmy dystrybucyjną centralną dla Europy. Widzimy pierwsze firmy, które w dobie pandemii rozważają przeniesienie dystrybucji czy produkcji do Polski, w ramach odpowiedzi na potrzebę optymalizacji kosztów. Wierzymy, że ten trend będzie kontynuowany - dodaje Paweł Partyka.

Jest to bardzo ważne również z punktu widzenia rynku inwestycyjnego. Zasada „follow the occupier” pomaga kształtować funduszom strategie inwestycyjne. Dlatego wierzymy, że zwiększone zainteresowanie najemców powierzchnią magazynową i produkcyjną w Polsce, przełoży się na jeszcze większe alokacje funduszy inwestycyjnych na ten typ nieruchomości na naszym rynku.