Czym charakteryzują się inwestycje magazynowe w Polsce? Czyli słowo o dywersyfikacji produktu

Pierwszą i dość oczywistą formą dywersyfikacji produktu magazynowego jest podział magazynów z uwagi na ich metraż, a także wprowadzanie na rynek nowych produktów odbiegających od pierwotnych założeń. Mowa tutaj o budynkach multi-tenant, czyli przeznaczonych dla kilku różnych najemców i oferujących moduły nie mniejsze niż 2 500 - 3 000 m kw. (lub ich wielokrotność), o łącznej powierzchni większej bądź równej 10 000 mkw. (tzw. big-box).

Magazyny Small Business Units blisko miast

Wielu jednak najemców — a szczególnie ci, którzy preferują lokalizacje blisko centrów dużych miast — poszukuje mniejszych powierzchni magazynowych. Często są to najemcy traktujący swój magazyn jako centrum biznesowe, łączące funkcje magazynowe i biurowe w jednej lokalizacji. Grupa ta i jej potrzeby, zainicjowały powstanie na polskim rynku konceptu SBU (czyli small business units). Pierwsze wzorcowe nowoczesne obiekty tego typu powstały na przełomie lat 2008 i 2009 r. w Warszawie i zakładały podział budynku na mniejsze moduły, tj. od 600 do 1000 mkw., z minimalną częścią biurową o wielkości ok. 100-130 mkw. (lub wielokrotnością). Mimo że koncept ten nie jest nowy, na rynku nadal brakuje tego typu powierzchni, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie potrzeby najemców realizowane są często w ramach obiektów starszego typu, wyraźnie odbiegających pod kątem technicznym od dzisiejszego standardu.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wśród deweloperów magazynowych aktywnie działających w Polsce, jednym z najważniejszych trendów na 2021 rok pozostanie dalszy rozwój projektów typu SBU.

Lokalizacje magazynowe w Polsce

Kolejne odejście od głównego trendu rynkowego odbyło się w kontekście lokalizacji — rynek magazynowy w Polsce to dziś w zasadzie… każda lokalizacja wybrana przez najemcę. Przed laty mieliśmy 5 głównych rynków — tj. Warszawę i jej okolice, Polskę Centralną, Górny Śląsk, Poznań i Wrocław — które nadal skupiają blisko 80% popytu, ale stopniowo koncept nowoczesnych powierzchni magazynowych wchodził na duże (Trójmiasto, Kraków, Szczecin) i mniejsze rynki regionalne (okolice Bydgoszczy i Torunia, Lublina, Rzeszowa, itp.). Nowoczesne parki magazynowe są zlokalizowane dziś niemal w każdym mieście wojewódzkim i mogą powstać niemal w dowolnej lokalizacji wybranej przez najemcę.

Jakie funkcje spełniają magazyny?

Z perspektywy rynku i samych najemców, najciekawsza wydaje się jednak dywersyfikacja produktu magazynowego pod kątem funkcji pełnionej przez daną powierzchnię. I tu różnorodność już dziś jest ogromna, a z biegiem czasu będzie się pogłębiać. Rynek zaczynał się od dużych powierzchni o charakterze dystrybucyjnym. Pierwsze zróżnicowanie wymogły na rynku firmy produkcyjne, poszukujące rozwiązań powierzchniowych dostosowanych do ich indywidualnej specyfikacji technicznej. Dalej były wspomniane już koncepcje magazynów miejskich (SBU), z większą częścią biurową. A potem nastała era e-commerce.

E-commerce zmienia oblicze rynku magazynowego

Wpływ najemców z tej branży na rynek magazynowy w Polsce jest ogromny. Już w 2019 roku ankieta przeprowadzona do raportu Cushman & Wakefield „Jak ugryźć e-commerce w magazynie”, wykazała, że blisko 25% całej dostępnej powierzchni magazynowej było użytkowane pod potrzeby e-commerce. Dziś, po zmianach wymuszonych przez pandemię COVID-19 i przy gwałtownej transformacji w obszarze rynku handlowego, procentowy udział e-commerce z pewnością przekracza 30% całkowitych zasobów.

Na potrzeby e-sklepów powstają nie tylko wielkie centra dystrybucyjne (też mocno zróżnicowane z uwagi na rodzaj produktów w nich obsługiwanych), lecz również obiekty o charakterze przeładunkowym, inwestycje kurierskie, małe magazyny miejskie tj. obiekty ostatniej mili. Kolejne powierzchnie magazynowe mogą mieć charakter handlowy i łączyć w sobie funkcje zarówno handlowe, jak i dystrybucyjne. Głównym „sprawcą” ponownie będzie e-handel oraz rozwój konceptu omni-channel. Wariant magazynów retailowych (retail warehousing) zdaje się być nieunikniony.

Ekologia i technologia w magazynach w Polsce

Temat dywersyfikacji produktu magazynowego jest bardzo rozbudowany i deweloperom nie brakuje pomysłów na to, by wyróżnić się na tle konkurencji. Warto wspomnieć o coraz silniejszym trendzie obiektów zielonych, certyfikowanych zwykle metodą BREEAM. Standard techniczny ekologicznych magazynów wyraźnie odbiega od powierzchni realizowanych nawet kilka lat wcześniej. W porównaniu do obiektów 10-letnich i starszych, różnica ta jest jeszcze wyraźniejsza i wiąże się z istotną różnicą w kosztach użytkowania obiektu – o czym szczegółowo Cushman & Wakefield pisał w raporcie „Industrial Goes Green”.

Warto wspomnieć o technicznym zróżnicowaniu magazynów. Coraz popularniejsza staje się automatyzacja (znowu: często wymuszona przez e-commerce), która powoduje, że obiekty magazynowe dla różnych najemców nabierają bardzo indywidualnego charakteru. Jako przykład można wskazać automatyczne magazyny typu high-bay.

Jak będą wyglądały inwestycje magazynowe przyszłości?

Na koniec przypomnijmy jeszcze, że przyszłość nadciąga z kolejnymi zmianami. Przykładem niech będą choćby samochody autonomiczne. Jeśli zostaną dopuszczone do użytkowania w Unii Europejskiej i Polsce — a zapewne jest to bardziej pytanie „kiedy”, a nie „czy” — to zmienią istotnie specyfikację magazynową. Jak będą wówczas wyglądały inwestycje magazynowe?

Tutaj również zdecydują najemcy.