Marketbeat: Rekordowy popyt i aktywność deweloperska – podsumowanie IV kwartału 2021 roku w obszarze rynku magazynowego

W ubiegłym roku odnotowano skokowy wzrost popytu na powierzchnie magazynowe, a całkowity wolumen transakcji najmu osiągnął 7,5 mln mkw., co oznacza wzrost o 50% w stosunku do roku 2020. Popyt netto uwzględniający nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu wyniósł 5,8 mln mkw. Liczba ta mówi o wzroście aż o 68% w porównaniu do 2020 roku. 

Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynika zarówno z konieczności dywersyfikacji sieci logistycznej dostosowanej do potrzeb rynku e-commerce, jak i wciąż widocznych zatorów w globalnych łańcuchach dostaw. Skłania to wiele firm do zwiększenia poziomu zapasów. Obserwujemy wysoką aktywność przedsiębiorstw z sektorów: handlowego, e-commerce, logistyczno-kurierskiego, produkcyjnego i motoryzacyjnego. Firmy te zgłaszają zapotrzebowanie na rożne zakresy, wielkości i typy magazynów, które będą obejmować duże centra dystrybucyjne, projekty typu BTS (build to suit), a także magazyny miejskie, huby kurierskie oraz centra zwrotów – komentuje Damian Kołata, Partner, Dyrektor Działu Industrial & Logistics w Polsce oraz Dyrektor E-Commerce w regionie CEE, Cushman & Wakefield. 

Wzrost liczby dużych transakcji najmu 

W 2021 roku odnotowano wzrost dużych transakcji najmu, z których 38 przekroczyło 30 000 mkw. Wśród podmiotów, które zawarły największe umowy, znaleźli się m.in.: Zalando, które zyskało nowy magazyn w obiekcie Panattoni BTS Bydgoszcz o powierzchni 140 000 mkw.; poufni najemcy z branży e-commerce, których wynajęte powierzchnie magazynowe zlokalizowane są w Hillwood Bydgoszcz – 104 380 mkw. oraz w  Panattoni BTS Gorzyczki – 82 200 mkw. W gronie najemców dysponujących największymi magazynami znalazło się również przedsiębiorstwo TEDi z magazynem w Panattoni BTS Stargard o powierzchni 87 000 mkw.; Westwing Logistics z wynajętą 82 500 mkw. powierzchnią w P3 Poznań II, ID Logistics z magazynem wynoszącym 78 159 mkw. w Hillwood Rokitno; LPP z powierzchnią w obiekcie Panattoni Park Rzeszów-North o powierzchni 69 000 mkw. oraz Fiege z magazynem równnym 62 500 mkw. w 7R Parku Goleniów II.

Wskaźnik pustostanów najniższy w historii

W IV kwartale 2021 roku oddano do użytku 868 000 mkw. w ramach 37 projektów. Całorocznie liczba ta wzrasta do 3,1 mln mkw., tym samym notując wzrost o 56% w stosunku do roku 2020, który jest rekordowym wynikiem aktywności deweloperskiej. Podaż na rekordowym poziomie nie odwróciła spadku poziomu pustostanów, który uległ kompresji o 2 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 3 pp. w porównaniu do roku 2020. Na koniec 2021 roku poziom pustostanów wyniósł 3,8%, co czyni go najniższym w historii przeprowadzanych pomiarów. Powierzchnia wchłonięta przez rynek wyniosła 1,11 mln mkw., tym samym przekraczając wolumen nowej podaży w kolejnym kwartale.

Spadek wskaźnika pustostanów został odnotowany na niemal wszystkich rynkach regionalnych. Największe zmiany zaszły w województwach: Świętokrzyskim (spadek o 17,5 pp., 3,1% pustostanów); Łódzkim (spadek o 5,5pp; wskaźnik 2,9%); Wielkopolskim (spadek o 5,1pp., wskaźnik 08%), Opolskim (spadek o 4,5pp., wskaźnik 3,2%), Dolnośląskim (spadek o 4,4pp, wskaźnik 2,8%), Kujawsko-pomorskim (spadek o 4,4pp., wskaźnik 4,3%) i Pomorskim (spadek o 4,1pp., wskaźnik 2,5%).

4,5 mln mkw. powierzchni magazynowej w budowie na koniec grudnia 2021 roku

W reakcji na silny wzrost popytu oraz spadający wskaźnik pustostanów, w IV kwartale 2021 roku deweloperzy rozpoczęli realizację projektów o całkowitej powierzchni ponad 1,6 mln mkw. Na koniec grudnia ubiegłego roku w budowie było łącznie 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowej i był to wynik rekordowy; 1,9 mln mkw. spośród nich nie było zabezpieczone umowami najmu, co świadczy o najwyższym do tej pory wolumenie inwestycji realizowanych spekulacyjnie. 

Prognozy przewidują wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 2022 roku o 20%. Poziom 30 mln mkw. przekroczony ma zostać już w pierwszych miesiącach 2023 roku. 

Wzrost stawek czynszów 

Możliwy zapowiadany przez deweloperów wzrost stawek czynszów za powierzchnie magazynowe wywołany jest szybko malejącym wskaźnikiem pustostanów oraz wzrostem kosztów realizacji inwestycji deweloperskich, który wzrósł o około 20% w stosunku rok do roku. Prognozy mówią o stopniowym wzroście stawek bazowych i zmniejszeniu elastyczności deweloperów w zakresie zachęt finansowych oferowanych najemcom. Obecnie, w przypadku projektów typu BIG-BOX stawi bazowe czynszów wahają się miedzy 2,80-3,90 EUR/mkw./miesiąc. W przypadku innych, mniejszych modułów magazynowych typu SBU, stawki te zawierają się w zakresie 4,30-5,50 EUR/mkw./miesiąc. Czynsze efektywne wahają się od 2,00 do 3,10 EUR/mkw./miesiąc (w zależności od lokalizacji). 

Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10 - 25% czynszu bazowego w zależności od warunków najmu. Rynek magazynowy w Polsce nadal pozostanie wysoce konkurencyjny, ponieważ wzrost czynszów przewidywany jest na większości rynków europejskich – komentuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.