Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - III kwartał 2019 r. [RAPORT]

Rekordowy poziom podaży

Od stycznia do końca września br. odnotowano rekordowy poziom podaży wynoszący 1,96 mln mkw. (+38% r/r), dzięki czemu całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosły do 17,76 mln mkw. W trzecim kwartale 2019 roku deweloperzy ukończyli 30 projektów o całkowitej powierzchni 868 tys. mkw. Najwięcej powierzchni dostarczono w regionie Górnego Śląska (360 tys. mkw.), gdzie ukończono m.in. rekordowy pod względem powierzchni użytkowej projekt BTS zrealizowany przez firmę Panattoni (210 tys. mkw.). Na podium znalazły się także Polska Centralna (152 tys. mkw.) oraz rynek Wrocławia (98 tys. mkw.).

Na koniec września 2019 roku w trakcie realizacji znajdowało się 64 projektów o łącznej powierzchni 1,82 mln mkw. Prawie 81% wolumenu inwestycji w budowie zlokalizowano na pięciu głównych rynkach magazynowych – najwięcej w regionie Warszawy (23% tj. 423 tys. mkw.), Wrocławia (19% tj. 337 tys. mkw.) i Górnego Śląska (18% tj. 330 tys. mkw.). Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszą się również mniejsze rynki regionalne m.in. Trójmiasto, Bydgoszcz-Toruń i region Polski Wschodniej, gdzie w budowie pozostaje ok. 80-100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. 

Rośnie zainteresowanie logistyką miejską

W strukturze inwestycji niezmiennie dominują parki logistyczne oferujące duże moduły magazynowe typu BIG-BOX oraz inwestycje typu Build-To-Suit realizowane w oparciu o indywidualne zapotrzebowanie najemców. Widoczne jest także rosnące zaangażowanie deweloperów w realizację projektów wspomagających logistykę miejską.

Projekty te oferują mniejsze jednostki magazynowe typu Small Business Units (o powierzchi 500 – 1 500 mkw.) z przynależną powierzchnią biurową o podwyższonym standardzie wykończenia. Są to projekty zlokalizowane na obszarach miejskich lub w ich bezpośrednim otoczeniu, a ich rozwój uwarunkowany jest rosnącą dynamiką branży e-commerce i potrzebą skrócenia czasu dostaw w obrębie największych aglomeracji. Proces ten jest dodatkowo wspomagany rozwojem infrastruktury drogowej spajającej główne szlaki transportowe z obwodnicami i centrami miast. 

Nadal wysoka aktywność najemców

Tylko w trzecim kwartale 2019 roku zawarto transakcje najmu na 973 tys. mkw., a popyt netto wyniósł 650 tys. mkw. (+9% r/r). W ujęciu geograficznym, około 60-procentowy udział w całkowitym popycie miały dwa rynki: Warszawa-okolice (391 tys. mkw.), oraz Górny Śląsk (219 tys. mkw.). W strukturze branżowej popytu, podobnie jak w analogicznym okresie poprzedniego roku, najbardziej aktywne były firmy logistyczne z 35-procentowym udziałem w wolumenie transakcji najmu. Spory udział zanotowały również sieci sklepów (16%), branża motoryzacyjna (10%), firmy z sektora lekkiej produkcji (6%) oraz branża kurierska (6%). 

Aktywność najemców pozostaje wysoka, choć popyt w całym 2019 roku raczej nie przekroczy rekordowego poziomu ok. 4 mln mkw. wynajętych w 2017 i 2018 roku. Pierwsze trzy kwartały bieżącego roku wiązały się ze spadkiem zapotrzebowania najemców na duże powierzchnie magazynowe powyżej 20 tys. mkw. przy porównywalnej liczbie transakcji. Popyt całkowity w analizowanym okresie osiągnął poziom 2,77 mln mkw. i był niższy o 5% w ujęciu rok do roku.

Wyraźniejszy spadek, o 17%, odnotowano po stronie popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje (1,83 mln mkw.). Rośnie natomiast udział renegocjacji (941 tys. mkw. tj. 34% popytu ogółem), co jest naturalną konsekwencją wygasania umów zawartych w latach 2014-2016, a więc w okresie, w którym popyt na powierzchnie magazynowe zaczął dynamicznie wzrastać – powiedział Adrian Semaan, Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Pustostany - łatwiej o powierzchnię

Wysoka podaż przyczyniła się do wzrostu dostępności powierzchni magazynowej w Polsce. Na koniec września 2019 roku około 1,17 mln mkw. powierzchni magazynowej pozostało niewynajęte. Tym samym wskaźnik pustostanów, wynoszący 6,6%, wzrósł o 2,1 pp. w ujęciu rocznym oraz o 1 pp. w porównaniu do stanu na koniec czerwca 2019 roku. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (12,6%), w Trójmieście (10,3%), a także w Krakowie (9,6%) i w Polsce Centralnej (8,7%), gdzie odnotowano największy wzrost (o 7,2 pp.) w ujęciu rocznym. Na pozostałych rynkach wskaźnik ten wahał się w zakresie od 4,1% w okolicach Warszawy do 8,3% w regionie Poznania. Podobnie jak rok wcześniej, nie odnotowano dostępnej powierzchni magazynowej na rynku Polski Zachodniej, gdzie nowe projekty powstają wyłącznie w oparciu o umowy typu pre-let.

Stabilny poziom czynszów

Czynsze bazowe na większości rynków magazynowych w Polsce w trzecim kwartale 2019 roku pozostały na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki niezmiennie obowiązują w strefie Warszawa-miasto (4,80 - 5,25 EUR/mkw./miesiąc za niewielki moduł magazynowy typu Small Business Unit zlokalizowany w strefie Warszawa-Okęcie i Warszawa-Żerań) oraz w Krakowie (max. 4,20 EUR/mkw./miesiąc). Na pozostałych rynkach, w przypadku większych modułów magazynowych typu BIG-BOX (powyżej 2 000 mkw.), stawki czynszu bazowego są znacznie niższe (2,50 - 3,80 EUR/mkw./miesiąc). 

Najwyższy czynsz efektywny utrzymuje się w strefie Warszawa-miasto (max. 4,50 EUR/mkw./miesiąc), natomiast najniższe stawki możliwe są do uzyskania w Poznaniu, w regionie Polski Centralnej oraz w poszczególnych lokalizacjach w regionie okolic Warszawy – tam mieszczą się one w przedziale 2,10 do 3,20 EUR/mkw./miesiąc. Nadpodaż, która naszym zdaniem ma charakter przejściowy, wstrzymała trend wzrostowy czynszów obserwowany od początku 2018 roku. Nadchodzące miesiące to dobra okazja dla najemców, aby wynegocjować korzystne warunki najmu.

Prognoza rozwoju rynku

Perspektywy rozwoju rynku magazynowego w kolejnych miesiącach pozostają korzystne. Niższy niż przed rokiem, jednakże wciąż wysoki popyt pozostaje pod silnym wpływem dynamicznego rozwoju handlu internetowego, co w rezultacie przekłada się na dalszy wzrost wolumenu powierzchni logistycznej potrzebnej do obsługi zarówno krajowego rynku e-commerce, jak i zamówień zagranicznych.

Aktywni pozostają ponadto najemcy reprezentujący rozwojowe sektory, takie jak: motoryzacyjny, AGD, FMCG i lekkiej produkcji. Powyższe czynniki w połączeniu z konkurencyjnymi czynszami za powierzchnię magazynową i rozwojem sieci drogowej powinny utrzymać rynek na kursie dalszego wzrostu – podsumowuje Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Sprawdź najważniejsze dane o rynku magazynowym w III kwartale 2019 r., pobierając najnowszy raport "MARKETBEAT"!