DNA Rynku Nieruchomości: II kwartał 2019 [RAPORT]

W sektorze nieruchomości logistycznych czynsze za najwyższej klasy powierzchnie wzrosły o 0,6% w ciągu kwartału oraz o 2,8% w ujęciu rok do roku – to najwyższy wskaźnik wzrostu od marca 2008 roku. Największą dynamikę wzrostu zarejestrowano na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,4% w Budapeszcie i o 2,7% w Warszawie. Hamburg w Niemczech również odnotował znaczący wzrost czynszów (o 3,4% w ciągu kwartału), do czego przyczyniły się zarówno niewystarczająca podaż, jak i silny popyt wynikający z optymalizacji funkcjonowania sieci dystrybucji.

Wysoki popyt wśród najemców spowodował spadek stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie o 2 punkty bazowe, wskutek czego średnia ważona stopa kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów osiągnęła nowy, rekordowo niski poziom 5,66%. W większości regionów, na czele z krajami Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie odnotowaliśmy najwyższy wzrost stawek za wynajem, stopy kapitalizacji zmniejszyły się nieznacznie w ciągu kwartału. Przed końcem roku spodziewamy się dalszych spadków na jednej trzeciej rynków, na których niskie koszty finansowania i korzystne warunki na rynku najmu przyczyniają się do wzrostu czynszów i kompresji stóp kapitalizacji - powiedział Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield.

Spadki stóp kapitalizacji odnotowano łącznie na czternastu rynkach. Najwyższy spadek (o 35 punktów bazowych) do poziomu 3,5% zarejestrowano w dzielnicy Zuidas w Amsterdamie. Z kolei w Antwerpii, Bratysławie, Bukareszcie i Hadze stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 25 punktów bazowych. Wzrosły natomiast na kilku rynkach - w londyńskim City o 25 punktów bazowych do poziomu 4,25%. Do końca roku spadki spodziewane są na mniejszej liczbie rynków, ale średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie może jeszcze się zmniejszyć. 

Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield, dodał: „Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej czynsze za powierzchnie biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie, natomiast w przypadku sektorów handlowego i logistycznego rosną w najważniejszych lokalizacjach. W skali całej Europy – z wyjątkiem krajów Beneluksu – stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości uległy największej kompresji w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale są nadal atrakcyjne w porównaniu z głównymi rynkami. Przewidujemy, że stopy kapitalizacji będą nadal zmniejszały się na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i najlepszych obiektów logistycznych w całym kraju".