Mocne odbicie transakcji na rynku magazynowym w Polsce

Zwiększona aktywność kapitałowa i powrót transakcji portfelowych

– W pierwszym kwartale tego roku wolumen inwestycji w sektorze logistycznym w Polsce osiągnął ponad 202 mln EUR, co stanowi wzrost o 47% w porównaniu do tego samego okresu w zeszłym roku. Dowodzi to, że aktywność inwestorów w tym segmencie nadal przyspiesza, z około 2 mld EUR kapitału obecnie poszukującego możliwości inwestycyjnych. Na rynku widoczny jest znaczący powrót skali, co odzwierciedla ponowne zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Chociaż w pierwszym kwartale 2025 roku nie sfinalizowano żadnej umowy przekraczającej 100 milionów euro, trwające procesy sugerują, że takie transakcje mogą się zmaterializować w kolejnych miesiącach tego roku – tłumaczy Robert Tomaszewski, Senior Investment Consultant, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Strategie inwestycyjne nadal koncentrują się głównie na nowoczesnych aktywach z dużym potencjałem rewersyjnym. Jednak ten trend zaczyna się łagodzić z powodu słabszego rynku najmu i kurczącej się puli aktywów oferujących znaczący wzrost czynszów. 

– W odpowiedzi inwestorzy coraz częściej celują w nieruchomości z dłuższymi WAULT, gdzie obecne ceny nie odzwierciedlają jeszcze odpowiedniej premii za długość umowy najmu. Jednocześnie na popularności zyskują transakcje typu sale-and-leaseback, oferujące inwestorom prostszą drogę do osiągnięcia swoich celów zwrotu – dodaje Robert Tomaszewski.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Polsce pozostają zasadniczo stabilne w porównaniu do 2024 roku, z benchmarkowymi stopami kapitalizacji na poziomie około 6,25%, a większość transakcji zamykana jest w przedziale od 6,50% do nieco poniżej 7,00%. Przewidywana poprawa warunków finansowania dłużnego w nadchodzących kwartałach może stworzyć przestrzeń do kompresji stóp kapitalizacji.

Stabilny apetyt banków na finansowanie logistyki

– Największym zainteresowaniem wśród banków cieszą się nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych i wynajęte przez kilku czy też kilkunastu renomowanych najemców. Finansowanie dla budynków z jednym najemcą jest możliwe, natomiast instytucje finansowe w takim przypadku albo oczekują długoterminowej umowy albo bardzo atrakcyjnej lokalizacji i standardowych parametrów budynku, łatwo wynajmowanego dla firm z innych branż – komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.  

Poziom finansowania bankowego odpowiada przeważnie 50-55% wartości rynkowej nieruchomości. Marża jest ściśle uzależniona od jakości budynku, wieku, lokalizacji i najmu, a także od reputacji kredytobiorcy. W przypadku akwizycji starszych budynków banki kładą duży nacisk na kryteria ESG i uzależniają swoją decyzję od strategii dekarbonizacyjnej nabywcy. Ponadto cele związane ze zrównoważonym rozwojem mocno wpływają na samą wycenę aktywów magazynowych. 

– W segmencie logistycznym sytuacja po stronie dochodów pozostaje stabilna, choć nadal obserwujemy presję na efektywne czynsze wynikającą z utrzymujących się zachęt dla najemców. Coraz większe znaczenie w procesie wyceny mają również czynniki ESG – nawet jeśli na wielu rynkach wciąż brakuje twardych danych pozwalających jednoznacznie określić wysokość tzw. „zielonych premii” czy „brązowych obniżek”. Wpływ ESG jest jednak widoczny pośrednio – poprzez koszty operacyjne budynków, poziom czynszów oraz rosnące oczekiwania inwestorów, banków i ubezpieczycieli względem aktywów spełniających najwyższe standardy zrównoważonego rozwoju – podsumowuje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.