Rynek magazynowy dąży do stabilizacji

Popyt z drugim najlepszym rezultatem

W 2022 roku całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 6,7 mln mkw. (-10% r/r), co oznacza drugi najwyższy wynik aktywności najemców na rynku magazynowym w Polsce. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje spadł jednak o 22% w ujęciu rocznym do poziomu 4,5 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Pozostałe 33% całkowitego popytu stanowiły renegocjacje umów (30%, +6 pp. r/r) oraz pojedyncze transakcje typu sale & leaseback (3%). 

Nie ulega wątpliwości, że w 2022 roku wiele firm zmagało się z trudnym i zmiennym otoczeniem makroekonomicznym. Procesy inwestycyjne uległy wydłużeniu a niektóre z nich zostały nawet wstrzymane do czasu stabilizacji warunków rynkowych. Jednak wiele przedsiębiorstw nadal aktywnie rozwija nowoczesną infrastrukturę magazynową w Polsce – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W szczególności są to operatorzy logistyczni jak również firmy e-commerce i kurierskie (m.in. Shein, Hermes Group, BestSecret, Poczta Polska, InPost), sieci sklepów (m.in. Lidl, Dealz, Jeronimo Martins, Stokrotka) oraz branża produkcyjna (np. Flex, Robert Bosch GmbH, TRUMPF Huettinger czy Saint Gobain Sekurit).  

Prognozy na 2023 rok, mimo wyzwań geopolitycznych i ekonomicznych, pozostają optymistyczne. Długofalowy rozwój rynku powinny wspierać takie czynniki, jak nearshoring oraz logistyka „ostatniej mili”. Kluczowy dla polskiego sektora magazynowego będzie też dalszy wzrost branży e-commerce. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, prawie 1/3 całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce przeznaczona jest do obsługi handlu online. Największe nasycenie tego typu magazynów notujemy w województwach dolnośląskim, łódzkim oraz śląskim – dodaje Damian Kołata.

Rekordowa podaż w 2022 roku, ale aktywność deweloperska maleje 

W IV kwartale 2022 roku do użytku oddano 820 000 mkw. w ramach 27 projektów deweloperskich, a od początku roku aż 4,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi wzrost o 40%  r-d-r i jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej  przekroczyła 28,3 mln mkw.

Najwyższy w historii poziom nowej podaży nie spowodował jednak znaczącego wzrostu dostępności powierzchni na rynku w Polsce, o czym świadczy niski poziom wskaźnika pustostanów, który w  2022 roku wzrósł o 0,4 pp. i wyniósł tylko 4,1% – tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield. 

Na większości rynków regionalnych odczuwalny jest niedobór powierzchni magazynowej, czego przykładem jest województwo pomorskie, gdzie zaledwie 0,9% (-1,6 pp. r/r) całkowitej podaży stanowiły pustostany oraz województwo małopolskie (1,2%; +1,1 pp. r/r). Wysoka podaż w 2022 roku, zdołała wyraźniej wpłynąć na dostępność powierzchni magazynowej na rynkach: łódzkim (5,5%; +2.6 pp.), zachodniopomorskim (6,4%; +5.5 pp. r/r), dolnośląskim (7,0%; +4,2 pp.) oraz lubelskim (9,1%; +3,1 pp. r/r). 

Na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego prawie 1,6 mln mkw. wciąż było oferowane do wynajęcia. Inwestycje realizowane spekulacyjnie z pewnością pomogą zaspokoić popyt zgłaszany przez firmy, które planują rozpoczęcie nowych operacji w terminie najbliższych 3-9 miesięcy. Pod koniec tego roku możliwy jest natomiast znaczący spadek dostępności powierzchni magazynowej ze względu na widoczne osłabienie aktywności budowlanej – dodaje Adrian Semaan. 

W czwartym kwartale 2022 roku deweloperzy rozpoczęli realizację ok. 300 000 mkw., o ponad 80% mniej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Spadek wolumenu nowych inwestycji wynikał z dwóch głównych czynników. Pierwszym były czasowe, znaczące zmiany cen generalnego wykonawstwa w 2022 roku, choć te obecnie są już bardziej przewidywalne. Drugim istotnym czynnikiem jest potrzeba dopasowania oczekiwań deweloperów do nowych warunków stawianych przez podmioty finansujące, w tym banki i fundusze inwestycyjne, w szczególności w zakresie wymaganego poziomu czynszów i stóp zwrotu. 

Polska jeszcze w tym roku dołączy do grupy czterech największych rynków magazynowych w Europie, których zasoby przekraczają 30 mln mkw., to jest Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji i Holandii. Wciąż jednak daleko nam do nasycenia powierzchnią magazynową chociażby na takim poziomie, jakim mogą pochwalić się Czechy, gdzie na prawie 11 milionów obywateli przypada aż 11 milionów mkw. powierzchni. Szacujemy, że w Polsce istnieje potencjał na realizację następnych kilkunastu milionów metrów kwadratowych w perspektywie kolejnych 5 – 10 lat – podsumowuje Damian Kołata.

Czynsze: znaczący wzrost nie minął rynku w Polsce

W 2022 roku obserwowano wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe na wielu rynkach europejskich. Wpływ na to miało wiele czynników, m.in. wysoka inflacja, wzrost stóp procentowych i kosztów budowy a także niska dostępność powierzchni magazynowej oraz rosnące koszty finansowania nowych inwestycji deweloperskich. Na polskim rynku magazynowym wzrost czynszów był tym bardziej znaczący, ponieważ przez wiele lat stawki za nowoczesne projekty logistyczne utrzymywały się na względnie stabilnym i znacznie niższym poziomie na tle innych krajów europejskich.  (Przeczytaj: Jakie są koszty wynajęcia magazynu?)

Stawki bazowe czynszów za projekty typu big-box wzrosły w 2022 roku nawet o 20-30% i najczęściej zawierają się w zakresie 3,70-5,00 euro/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji. Wyższe stawki obowiązują dla miejskich projektów logistycznych typu SBU/City Logistics (EUR 5,00-7,50/mkw./ miesiąc). Zachęty finansowe oferowane najemcom uległy zmniejszeniu, dlatego też stawki efektywne czynszów są niższe od bazowych o nie więcej niż 15-20%.