Marketbeat: Kolejne 20 mln mkw. powierzchni magazynowej powstanie w perspektywie kilku lat, a pogłoski o śmierci e-commerce są mocno przesadzone

Oczekiwaliśmy na podsumowanie danych za pierwsze półrocze z dozą niepewności, okazało się jednak, że przynoszą one dobre wieści. Rynek magazynowy nadal rozwija się dynamicznie, a w samym drugim kwartale br. ukończono 1,15 mln. mkw. powierzchni magazynowej. W budowie wciąż znajduje się 4.35 mln mkw. powierzchni magazynowej. Inwestycje spekulacyjne stanowią 48% łącznego wolumenu budów tj. 2,1 mln mkw. Stanowi to wzrost o 0,9 mln mkw.  w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Niemniej jednak poziom pustostanów przekracza nieznacznie 3%, wynosząc 3,3%, co daje prawie 2 pp. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku – komentuje Damian Kołata,  Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-CommerceCEE, Cushman & Wakefield. 

Rekordowa aktywność najemców w 1 półroczu 2022 roku.

Co ważne – całkowity popyt na rynku magazynowym osiągnął poziom 3,8 mln mkw. w pierwszej połowie 2022 roku, z czego ponad 2 mln mkw. wynajęto w II kwartale bieżącego roku. Wynik za pierwsze półrocze był wyższy o 12% w stosunku rok do roku oraz o 70% w porównaniu do pierwszej połowy 2020 roku. Podobną skalę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto, który wynosi aż 73% ogólnego popytu. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe generuje branża logistyczna i dystrybucyjno-handlowa. Widzimy także wzrost aktywności firm produkcyjnych, który wynika z chęci zabezpieczenia dostaw m.in. części i komponentów wykorzystywanych w branży motoryzacyjnej. Widoczny jest również dalszy rozwój branży e-commerce i kurierskiej, czego przykładem były liczne duże transakcje zawierane w pierwszym półroczu, z których każda przewyższyła 50 000 mkw. Należy pamiętać, iż pomimo spadku udziału e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w Polsce, handel internetowy jest mocno sezonowy, a pomimo tego, porównując np. lipiec do poprzednich lat, widzimy utrzymujące się wzrosty. Bieżący rok to 8,4% udziału, zeszły kształtował się na poziomie 7,4%, a pandemiczny lipiec 2020, w którym wszyscy zachwycaliśmy się boomem na e-commerce, odznaczył się udziałem jedynie na poziomie 6,5%. Dane GUS są jednak zwykle mocno zaniżone, o czym warto pamiętać, podczas gdy PwC określa udział e-commerce w sprzedaży detalicznej na 13%. Ponadto, z punktu widzenia nieruchomości magazynowych, e-commerce rozpatrywać należy szerzej, ponieważ Polska już od dawna jest istotnym europejskim hubem, a wspomniane wyżej inwestycje tylko tę pozycję umacniają – dodaje Damian Kołata.

W trakcie ostatnich 12 miesięcy wolumen pustostanów w Polsce skurczył się o 1/3

W drugim kwartale 2022 roku ukończono budowę blisko 1,15 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego w czerwcu niewynajęte było ok. 250 000 mkw. Wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymał się na rekordowo niskim poziomie 3,3%, co przekłada się na 867 000 mkw. dostępnej do wynajęcia powierzchni pod koniec czerwca bieżącego roku a więc 32% mniej niż rok wcześniej. Wyraźny spadek pustostanów odnotowano na Śląsku (o ok. 86 000 mkw.), natomiast wzrost zaobserwowano na rynkach łódzkim (o 77 000 mkw.) i zachodniopomorskim (o 67 000 mkw.).

Pomimo niskiego poziomu pustostanów, obserwujemy tendencję do stopniowego ograniczania liczby inwestycji deweloperskich, w tym w szczególności tych o charakterze typowo spekulacyjnym. Wpływ na to mają wciąż niepewne warunki rynkowe, wysokie koszty budowy oraz znacząca ilość powierzchni pozostającej w budowie, jeszcze niezabezpieczonej umowami przednajmu. W drugim kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację ok 800 tys. mkw., co stanowi spadek o ponad 85% w porównaniu do średniej z czterech poprzednich kwartałów (tj. od 2 kw.2021 do 1 kw. 2022). Być może jest to chwilowe ograniczenie aktywności deweloperskiej, jednakże jeśli potrwa ono dłużej, to widoczny obecnie stan niedoborów powierzchni magazynowej na niektórych rynkach regionalnych utrzyma się również w 2023 roku.

Czynsze utrzymują się pod presją wzrostową 

Niska poziom pustostanów i wzrost kosztów realizacji nowych projektów deweloperskich spowodowały  wyraźny wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie 2022 roku. Największe wzrosty odnotowane zostały na rynku krakowskim i trójmiejskim – nawet o 1 EUR w ujęciu rok do roku. Rynki te charakteryzuje niski wskaźnik pustostanów, a także nierównowaga pomiędzy popytem a planowaną podażą. 

Pod koniec czerwca 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40-4,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu big-box, do 5,00-5,75 EUR/mkw./miesiąc w projektach typu City Logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji, wynoszą one od 2,80-4,50 EUR/mkw./miesiąc (big-box) do 4,50-4,80 EUR/mkw./miesiąc (City Logistics/SBU). 

Zainteresowanie inwestorów projektami logistycznymi jest wciąż bardzo wysokie.

Pierwsze półrocze bieżącego roku zamknęło się z wolumenem EUR 700 mln transakcji logistycznych, co jest wynikiem powyżej średniej z ostatnich 4 lat.

Rosnące koszty finansowania bezpośrednio związane z podwyższonymi stopami procentowymi w Europie przekładają się na wyceny nieruchomości, natomiast nie wpływają na postrzeganie logistyki jako pożądanego produktu inwestycyjnego. Po niepewnych miesiącach marzec – czerwiec w związku z wojną w Ukrainie, kolejne miesiące przyniosły wyższą aktywność inwestycyjną, dodatkowo wzmacnianą dużymi wzrostami czynszów w projektach magazynowych – komentuje Paweł Partyka, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Jaka przyszłość czeka rynek magazynowy w Polsce?

Długoterminowe perspektywy dla sektora pozostają korzystne. W świetle zaburzonych łańcuchów dostaw i wysokiej inflacji, firmy z wielu branż będą dążyć do poprawy efektywności procesów logistycznych. Zawiera się w tym ich relokacja i optymalizacja łańcuchów dostaw, a także tranzycja swoich operacji do nowych lokalizacji. Sprzyjać tym procesom będą dalsze inwestycje w infrastrukturze transportowej i rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni przemysłowej klasy A, realizowanej zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Jak pokazuje raport PLGBC, udział certyfikowanej powierzchni magazynowej w zasobach wzrósł do 41% (stan na 1 kw. 2022 r.) względem 28% w roku ubiegłym.. Warto również wspomnieć o tym, że deweloperzy aktywnie zabezpieczają nowe tereny inwestycyjne, zarówno pod duże projekty typu big-box i BTS, jak i projekty wspomagające logistykę miejską, co odzwierciedla silną wiarę w długofalowy i zdywersyfikowany rozwój sektora w Polsce. Dane dotyczące banku gruntów inwestycyjnych wskazują na potencjał rynku wynoszący ponad 20 mln mkw. powierzchni przemysłowej możliwej do wybudowania w perspektywie kolejnych kilku lat. – podsumowuje Damian Kołata.

Wpływ na rynek magazynowy mają także makroekonomiczne wskaźniki. Polskę czeka spowolnienie aktywności gospodarczej, na co złoży się szokowy wzrost cen energii i surowców spowodowany inwazją Rosji na Ukrainę. Podwyższona inflacja utrzyma się co najmniej do 2023 roku, a wzrost PKB ulegnie spowolnieniu – nie przyniesie to jednak kolejnej recesji. Pomimo, iż Polska nie jest tak uzależniona od eksportu, jak inne kraje Europy Wschodniej, prognozowany jest jego spadek poprzez spowolnienie łańcucha dostaw. 

Jak podaje GUS, stopa bezrobocia w Polsce wyniosła w czerwcu 4,9%, co oznacza spadek w porównaniu do wyniku 5,1% równego w maju br. Według szacunków Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, po wybuchu wojny w Ukrainie z polskich budów ubyło od 90 do 100 tys. pracowników, czyli 20-30% zatrudnionych tam Ukraińców.