Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - I kwartał 2020 r. [RAPORT]

• Całkowity wolumen transakcji najmu osiągnął 956 000 mkw. – to drugi najwyższy wynik  popytu w historii polskiego rynku, odnotwany w pierwszych trzech miesiącach roku.
• Nowe umowy i ekspansje stanowiły 82% całkowitego popytu, co również świadczy o bardzo dobrej kondycji rynku.
• W I kw. 2020 roku ukończono inwestycje o łącznej powierzchni 428 000 mkw., z czego ponad 40% zrealizowano na rynku wrocławskim.
• Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, o czym świadczy prawie 2,2 miliona mkw. powierzchni magazynowej w budowie.
• Nowe projekty realizowane są na wszystkich 13 rynkach regionalnych. Ponad 50% wolumenu inwestycji zasili dwa największe rynki w Polsce, czyli region Warszawy a także Górny Śląsk.
• Pod koniec marca 2020 roku około 1,4 mln mkw. powierzchni pozostawało niewynajęte, co stanowiło 7,4% całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce.
• Czynsze za powierzchnie magazynowe utrzymały się na stabilnym poziomie na większości rynków regionalnych.

Popyt na powierzchnie magazynowe

Aktywność najemców utrzymała się bardzo wysokim poziomie. Dane za I kwartał 2020 roku pokazują, że łączny wolumen transakcji najmu osiągnął prawie 960 000 mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem popytu odnotowanym na polskim rynku magazynowym w pierwszych trzech miesiącach roku. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął prawie 790 000 mkw., co stanowiło 82% wszystkich transakcji. To również znakomity rezultat, świadczący o dobrej kondycji rynku. W ostatnich latach udział popytu netto w ogólnych wynikach (popycie brutto) stanowił ok. 65-70%, podczas gdy ok. 30-35% przypadało na renegocjacje kontraktów. 

W pierwszym kwartale tylko 18% popytu brutto to odnowienia umów. Oznacza to, że nasi klienci potrzebowali nowej lub dodatkowej powierzchni, co wiąże się z organicznym rozwojem biznesu. Warto podkreślić, że historycznie, w trudniejszych okresach dla rynku, udział renegocjacji w ogólnym popycie zawsze wzrastał – mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Nadal najpopularniejsze wśród najemców są lokalizacje typu „core”. Aż 85% wszystkich transakcji zawarto na pięciu głównych rynkach magazynowych. Najwięcej umów sfinalizowano w regionie Warszawy (236 000 mkw.) oraz na Górnym Śląsku (199 000 mkw.). Zbliżone wolumeny, na poziomie 120 000-130 000 mkw. odnotowano na rynkach Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania.  

Zmiany czynszów na rynku magazynowym

Przy aktualnej dynamice zmian, jedną z najczęstszych kwestii pojawiających się w kontekście rynku magazynowego, są pytania o poziom czynszu i ewentualne zmiany w tym zakresie. Poziom czynszów jest wynikową wielu danych rynkowych i potencjalnych zmian w jego obrębie. Warto tu wymienić: poziom popytu, zainteresowanie funduszy zagranicznych finalnym produktem magazynowym, koszty finansowania bankowego, koszty budowlane, konkurencję między deweloperami, dostępność i koszt gruntów inwestycyjnych.

Przyszłość rynku magazynowego

Aktualna sytuacja jest skomplikowana dla wszystkich, zarówno dla najemców jak i właścicieli nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że większość z nich stara się traktować obecne realia jako wyzwanie i adoptować się do nowej sytuacji. Tym samym, rynek magazynowy radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. Przy czym całościowy obraz jest raczej złożony. Istnieją sektory, w których najemcy mierzą się z ogromnymi utrudnieniami biznesowymi i walczą o utrzymanie płynności. Dynamicznie rozwijający się w Polsce sektor motoryzacyjny boryka się ze wstrzymanymi lub znacząco ograniczonymi procesami produkcji oraz zmniejszonym popytem, co w konsekwencji prowadzi do odłożonych w czasie decyzji inwestycyjnych. Część najemców odnotowuje spadki na umiarkowanym poziomie lub zastępuje mniej rentowne aktywności biznesowe tymi, które lepiej sprawdzają się w obecnej sytuacji. Są też firmy, które rosną i rozwijają się z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej, co w głównej mierze wynika z przyśpieszonego rozwoju sprzedaży w kanale e-commerce. Dynamika działań i zmian jest ogromna – mówi Joanna Sinkiewicz.

Sprawdź najważniejsze dane o rynku magazynowym w I kwartale 2020 r., pobierając najnowszy raport "MARKETBEAT"!