Rekordowa podaż na rynku magazynowym w Polsce w 1. połowie 2019 roku [MARKETBEAT TEASER]

Rynek magazynowy w Polsce pozostaje w bardzo dobrej kondycji. W pierwszej połowie 2019 roku deweloperzy ukończyli 47 projektów o łącznej powierzchni 1,09 miliona mkw., a całkowite zasoby wzrosły do 16,89 milionów mkw. Najwięcej powierzchni ukończono w Polsce Centralnej (247 000 mkw.), w okolicach Warszawy (151 000 mkw.), Trójmieście (120 000 mkw.), Wrocławiu (117 000 mkw.) oraz w Olsztynku, gdzie na początku bieżącego roku zakończyła się realizacja projektu Hillwood BTS Zalando Lounge (121 000 mkw.).  

Pod kątem produktowym pogłębia się dywersyfikacja - deweloperzy dostarczają szeroki wachlarz projektów od dużych powierzchni magazynowych typu BIG-BOX (szczególnie na największych rynkach), po mniejsze projekty typu Small Business Units, zlokalizowane na obszarach miejskich czy też powierzchnie specyficzne jak obiekty produkcyjne czy cross-docki - mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield. 

Wskaźnik pustostanów

Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na zdrowym poziomie i na koniec czerwca 2019 roku wyniósł 5,6%, co stanowi nieznaczny wzrost o 1,6 pp. w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa – miasto (13%), gdzie większość dostępnej powierzchni znajduje się w kilkunastoletnich obiektach magazynowo-biurowych. Na pozostałych rynkach omawiany wskaźnik waha się od 2% we Wrocławiu do 7,5% w regionie Poznania. Brak dostępnej powierzchni dotyczył rynków: szczecińskiego i Polski Zachodniej. Niewielka ilość dostępnej powierzchni i dobra kondycja rynku po stronie popytowej, sprzyjają decyzjom deweloperskim o realizacji obiektów spekulacyjnych. Dotyczy to jednak jedynie 5 głównych rynków. W pozostałych regionach, nowe powierzchnie powstają po podpisaniu umowy z najemcą (pre-let).

Powierzchnia w budowie

Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Na koniec czerwca 2019 roku w budowie pozostawało aż 2,24 miliona mkw. w 70 projektach inwestycyjnych. Około 75% realizowanej powierzchni zlokalizowane jest na czterech głównych rynkach:

• na Górnym Śląsku (583 000 mkw.),
• w regionie Warszawy (396 000 mkw.),
• rynku Wrocławskim (360 000 mkw.),
• i w Polsce Centralnej (357 000 mkw.).

Wśród mniejszych rynków regionalnych na uwagę zasługuje długo wyczekiwany wzrost aktywności deweloperskiej w regionie Polski Wschodniej. W pierwszym półroczu 2019 roku ukończono tu ponad 60 000 mkw. a dodatkowe 126 000 mkw. znajduje się w trakcie realizacji.  

TOP 10 PROJEKTÓW W BUDOWIE

Aktywność najemców

Całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 1,8 mln mkw., co stanowi drugi, najwyższy wynik popytu odnotowany w pierwszych sześciu miesiącach roku, jednakże wyraźnie niższy o 14% w porównaniu do analogicznego okresu z 2018 roku. Spadek ten wynikał w głównej mierze z braku bardzo dużych transakcji o powierzchni przekraczającej 100 000 mkw., odnotowanych rok wcześniej.

Branże związane ze sprzedażą internetową, jak również sektory motoryzacyjny, AGD i spożywczy, generują stabilne zapotrzebowanie na nową powierzchnię magazynowo-przemysłową. Wysoki poziom aktywności wykazują firmy logistyczne i kurierskie, które rozwijają swoją sieć dystrybucji chcąc sprostać rosnącemu wolumenowi przesyłek dla branży e-commerce - dodaje Joanna Sinkiewicz.

W ujęciu regionalnym, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców rynkiem Wrocławia i okolicami Warszawy, natomiast niższą aktywność najemców odnotowano na Górnym Śląsku, a także w Polsce Centralnej, gdzie odnotowano mniej dużych projektówtypu BTS. W strukturze popytu, dominuje popyt netto, tj. nowe umowy i rozszerzenia - stanowiące łącznie 66% wolumenu transakcji najmu. Pozostałe 34% przypadło na renegocjacje.

WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU ZAWARTE W 1. POŁ. 2019 R.

Koszty najmu magazynów

Czynsze bazowe na większości rynków magazynowych kształtują się na poziomie 2,50-3,80 EUR/mkw./miesiąc. Czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, takie jak okresy bezczynszowe oraz kontrybucję finansową wahają się od 2,10 do 3,20 EUR/mkw./miesiąc, przy czym najniższe możliwe do osiągnięcia są w Poznaniu i Polsce Centralnej oraz w pojedynczych lokalizacjach okolic Warszawy. Na większości rynków magazynowych nadal obserwujemy rosnące oczekiwania czynszowe deweloperów, podyktowane wzrostem cen gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach czy też rosnącymi kosztami generalnego wykonawstwa. Z drugiej strony na rynkach charakteryzujących się relatywnie wysokim odsetkiem powierzchni niewynajętej bądź dużą konkurencją wśród deweloperów, najemcy nadal mają dużą siłę negocjacyjną.

Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają na atrakcyjnym poziomie, szczególnie na tle innych krajów europejskich. Dla przykładu: w rejonie głównych ośrodków logistycznych w Niemczech wynoszą one od ok. 4.70 do 7,00 EUR/mkw./miesiąc czyli o 50-80% więcej w porównaniu do stawek bazowych czynszów obowiązujących na głównych rynkach w kraju. Biorąc pod uwagę obraz całościowy, spodziewamy się kontynuacji dotychczasowych trendów i kolejnych pracowitych miesięcy dla rynku magazynowego w Polsce - podsumowuje Joanna Sinkiewicz.

Sprawdź najważniejsze dane o rynku magazynowym w I połowie 2019 r., pobierając zapowiedź raportu "MARKETBEAT"!