Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - I kwartał 2019 r. [RAPORT]

• W I kw. 2019 roku na rynek dostarczono 506 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w 22 projektach, dzięki czemu całkowite zasoby wzrosły do 16,3 miliona mkw.
• Najwięcej powierzchni magazynowej oddano do użytku w Olsztynku (121 tys. mkw., Hillwood BTS dla Zalando Lounge), na rynku wrocławskim (94 tys. mkw. w czterech projektach) oraz w Centralnej Polsce (90 tys. mkw. w pięciu projektach)
• W budowie pozostaje kolejne 2,14 mln mkw., co jest najwyższym wynikiem zarejestrowanym na koniec pierwszego kwartału w historii
• Popyt na powierzchnię magazynową w I kw. 2019 r. wyniósł 944 tys. mkw., z czego 74% stanowiły nowe umowy i ekspansje, a 26% – renegocjacje; 
• Najwyższą aktywność najemców zaobserwowano w okolicach Warszawy (236 tys. mkw.), we Wrocławiu (197 tys. mkw.), w Centralnej Polsce (178 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (154 tys. mkw.);
• Wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł do poziomu 5,7% (+1 pp. rok do roku), co przekłada się na 934 tys. mkw. dostępnej powierzchni magazynowej;
• Czynsze na większości rynków regionalnych pozostały na stabilnym poziomie lub nieznacznie wzrosły.

Jedną z istotnych branż napędzających popyt na powierzchnie magazynową pozostaje e-commerce. Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku retail, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz bardziej popularne, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach. Warto wskazać, że e-commerce i wymagania związane ze specyfiką handlu internetowego redefiniują pojęcie magazynu i stawiają przed deweloperami nowe wymagania. Temat ten zostanie poruszony w pionierskim raporcie Cushman & Wakefield dotyczącym powierzchni magazynowych dla e-commerce, który zostanie opublikowany już 12 czerwca - powiedział Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Mimo wysokiej podaży wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł o 1 pp. w ujęciu rocznym i na koniec marca 2019 roku wyniósł 5,7%. Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (11,6% czyli 89 tys. mkw.) oraz w Poznaniu (8,8% czyli 175 tys. mkw.). Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, o czym świadczy 2,14 mln mkw. powierzchni magazynowej realizowanej obecnie w 72 projektach. Cztery rynki wyróżniają się pod względem skali nowych inwestycji. Są to: Górny Śląsk (568 tys. mkw., 13 projektów), Centralna Polska (454 tys. mkw., 10 projektów), Wrocław (221 tys. mkw., 8 projektów) oraz Warszawa-okolice (197 tys. mkw., 9 projektów).

Czynsze na rynku magazynowym w Polsce

W I kwartale 2019 roku czynsze na większości rynków magazynowych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie lub wzrosły nieznacznie. Ze względu na wysoki popyt i wzrost cen gruntów w niektórych lokalizacjach, deweloperzy wykazują mniejszą skłonność do negocjacji cen czynszów. W efekcie zmniejszyła się różnica pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi uwzględniającymi niższy zakres zachęt finansowych, oferowanych najemcom. Najwyższe stawki czynszów bazowych niezmiennie dotyczą niewielkich powierzchni magazynowych typu SBU (small business unit) na rynku Warszawa-miasto i wynoszą od 4,35 do 5,25 EUR/mkw./miesiąc. W przypadku powierzchni typu „big box” czynsze bazowe kształtują się na poziomie 2,40-3,70 EUR/mkw./miesiąc.

Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17% w okresie ostatnich 12 miesięcy oraz ponad 2,1 miliony mkw. pozostające w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce. Region Warszawy i okolic, Polska Centralna czy też Górny Śląsk nadal przyciągają największą uwagę najemców i deweloperów, przy czym warto zauważyć znaczący wzrost aktywności na rynku wrocławskim, gdzie prognozowany wolumen podaży w całym 2019 roku może przekroczyć 300 tys. mkw. Równolegle rozwijają się mniejsze rynki regionalne jak np. Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce Wschodniej, gdzie odnotowano rekordowy wolumen inwestycji w budowie (166 tys. mkw.). Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.

Pomimo wzrostu czynszów, odnotowanego w minionych 12 miesiącach, polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie typu „big box” są tu wciąż niższe niż w Czechach (4,25 EUR/mkw./miesiąc), Słowacji (3,90 EUR/mkw./miesiąc), na Węgrzech (4,50 EUR/mkw./miesiąc) czy w Rumunii (4,10 EUR/mkw./miesiąc). Różnica w poziomie czynszów efektywnych jest również wyraźna i tu konkurencyjność Polski, jako lokalizacji magazynowej czy produkcyjnej, zaznacza się jeszcze mocnej - powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.