Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - I kwartał 2021 r.

Całkowity popyt w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku osiągnął rekordowy poziom 1,6 mln mkw., co stanowi wzrost o 70% r/r. Popyt netto, na który składają się nowe umowy i ekspansje, wyniósł 1,1 miliona mkw. tj. 71% wolumenu transakcji najmu, a pozostałe 29% stanowiły przedłużenia umów. Najwięcej transakcji zawarto na rynkach Poznania (23% całkowitego popytu), w regionie Warszawy (19%), na Górnym Śląsku (17%) oraz w Polsce Centralnej (14%). W strukturze branżowej popytu nadal największy udział mają firmy z branży logistycznej (30% całkowitego popytu) i handlowej / FMCG (21%), przy czym rośnie aktywność firm produkcyjnych (13%) i motoryzacyjnych (11%). W warunkach zachwianej struktury globalnej sieci logistycznej wiele firm zmienia strategię zarządzania zapasami dywersyfikując źródła dostaw i zwiększając powierzchnię magazynową celem utrzymania wyższego poziomu zapasów o charakterze strategicznym. 

Głównym źródłem wysokiego popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce pozostaje dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Aktywne na rynku są zarówno globalne platformy e-handlu jak Amazon i Zalando, sklepy internetowe, operatorzy logistyczni i firmy kurierskie a także liderzy handlu detalicznego rozwijający strategię sprzedaży wielokanałowej dotyczącą różnych kategorii produktowych m.in. odzieży, art. wyposażenia wnętrz/mebli, AGD i elektroniki, FMCG, kosmetyków czy też art. spożywczych. W związku z powyższym najemcy aktywnie modyfikują swoją sieć dystrybucji i zwiększają zaplecze magazynowe, zarówno w pobliżu centralnych stref aglomeracyjnych celem usprawniania logistyki „ostatniej mili”, lecz również inwestują w regionalne centra przeładunkowe, projekty typu cross-dock oraz duże projekty logistyczne typu BTS dedykowane logistyce transgranicznej – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Wolumen powierzchni niewynajętej pozostał na stabilnym poziomie, pomimo wysokiej skali podaży

Pod koniec I kwartału 2021 roku na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było ok. 1,41 mln mkw., co stanowiło 6,5% całkowitej podaży powierzchni magazynowej w Polsce. Pomimo wysokiej skali podaży wolumen powierzchni niewynajętej pozostał na stabilnym poziomie, natomiast wskaźnik pustostanów uległ dalszemu obniżeniu o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym i o 0,9 p. w ujęciu rocznym. Czynsze bazowe wahają się od 2,50-3,80 €/mkw. /miesiąc w przypadku obiektów typu BIG-BOX do 4,00-5,25 €/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich na kluczowych rynkach. 

Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30% stawki bazowej czynszu, w zależności od warunków najmu. Składają się na nie okresy bezczynszowe wynoszące od jednego do dwóch miesięcy za każdy rok najmu oraz kontrybucja finansowa na wybrane prace wykończeniowe czy koszty potencjalnej relokacji najemcy. Ze względu na wzrost kosztów generalnego wykonawstwa, wysoki popyt przy ograniczonej liczbie inwestycji spekulacyjnych, możliwy jest nieznaczny wzrost poziomu czynszów na niektórych rynkach regionalnych w 2 połowie 2021 roku – dodaje Adrian Semaan.

Dalszy wzrost aktywności deweloperskiej

W pierwszym kwartale 2021 roku deweloperzy ukończyli prawie 750 000 mkw. powierzchni magazynowej, a całkowite jej zasoby wzrosły do poziomu 21.5 mln mkw. Spośród 36 ukończonych projektów do największych należały: drugi etap inwestycji BTS dla EURO-net w Prologis Park Janki, projekty dla BBK SA. i DPD w ramach Panattoni Park Gdańsk Airport, a także inwestycja Panattoni BTS Czeladź dla firmy 4F i projekt BTS dla Polomarket w 7R Park Tczew. 

Wysoki popyt generuje dalszy wzrost aktywności deweloperskiej. W I kw. 2021 roku rozpoczęto budowę 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej a całkowity wolumen inwestycji w budowie osiągnął poziom 2,47 mln mkw. Wzrosła liczba inwestycji realizowanych w regionie Poznania i Polski Centralnej, a także na rynku Polski Zachodniej, gdzie oprócz pozostającego w budowie centrum logistycznego realizowane są kolejny etapy projektów logistycznych w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze i w Zgorzelcu, powiązane z rozwojem logistyki transgranicznej i operacjami dla branży e-commerce. Na rynkach warszawskim oraz górnośląskim widoczny jest spadek aktywności deweloperskiej, co wynika z wysokiej skali podaży odnotowanej w zeszłym roku i przejściowego stanu nadpodaży widocznego na tych rynkach obecnie. Biorąc pod uwagę pozostałe rynki regionalne, znaczący, ponad 10%, wzrost zasobów powierzchni magazynowej spodziewany jest na rynkach Trójmiasta, Szczecina i Lublina, natomiast wzrost aktywności deweloperskiej oczekiwany jest także na rynku bydgosko-toruńskim. Na mapie inwestycji magazynowych znajdują się także rynki wschodzące jak Olsztyn i Kalisz, a wkrótce powinny dołączyć do tej grupy Wałbrzych i Siedlce. Według stanu na koniec 1 kw. 2021 roku, ponad 70% wolumenu inwestycji w budowie zostało zabezpieczone umowami typu pre-let, co oznacza wzrost tego wskaźnika o ok. 20 pp. w porównaniu do stanu sprzed roku.

W kolejnych miesiącach 2021 roku spodziewamy się kontynuacji wysokiej aktywności zarówno po stronie popytowej jak i podażowej. Wśród czynników sprzyjających rozwojowi rynku magazynowego wymienić można dalszy wzrost branży e-commerce, rozwój systemu dróg ekspresowych i autostrad umożliwiający dywersyfikację geograficzną sieci logistycznej, a także napływ inwestycji zagranicznych do Polski w związku z potrzebą zabezpieczenia ciągłości procesów produkcji w Europie (nearshoring). Nadal obserwować będziemy wysokie zapotrzebowanie na aktywa logistyczne ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych – mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Regionie CEE, Cushman & Wakefield