Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - IV kwartał 2020 r. [RAPORT]

• W 2020 roku popyt całkowity osiągnął rekordowy poziom prawie 5 mln mkw.
• Prawie 70% całkowitego wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy i ekspansje.
• W czwartym kwartale ilość dostępnej do wynajęcia powierzchni magazynowej zmalała o prawie 300 000 mkw.
• Aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziomie.

W 2020 roku popyt całkowity osiągnął rekordowy poziom prawie 5 mln mkw.

W 2020 roku całkowity popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową pierwszy raz w historii sięgnął prawie 5 mln mkw. i wzrósł znacząco o 24% w ujęciu rocznym. Około 3,45 mln mkw. tj. prawie 70% całkowitego wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy i ekspansje. Na tak wysoki wynik aktywności najemców wpływ miały zarówno realizacje decyzji inwestycyjnych podjętych jeszcze w 2019 roku i na początku ubiegłego roku, tj. w okresie poprzedzającym pandemię koronawirusa, jak i gwałtowny wzrost dynamiki rozwoju branży e-commerce spowodowany ograniczeniami handlu stacjonarnego w kolejnych miesiącach 2020 roku. Przedłużenia umów najmu dotyczyły pozostałych 1,54 mln mkw., co również świadczy o swoistej, wysokiej odporności firm z sektora magazynowego w trudnych warunkach rynkowych – mówi Joanna Sinkiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield.

W strukturze popytu, podobnie jak przed rokiem, największy udział miały dwie branże tj. logistyczna/KEP (34%) oraz handlowa (17%), napędzane przez rosnący popyt konsumentów na produkty szybko zbywalne (FMCG), elektronikę/AGD oraz meble/artykuły wyposażenia wnętrz.

Czynsze: w ubiegłym roku nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów magazynowych.

Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów magazynowych, choć na niektórych rynkach widoczny był nieznaczny trend spadkowy w związku z dużym poziomem podaży i wzrostem pustostanów. Czynsze bazowe wahają się od 2,50-3,80 €/mkw/miesiąc w przypadku obiektów typu BIG-BOX do 4,00-5,25 €/mkw/miesiąc w przypadku obiektów typu SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich na kluczowych rynkach. Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30% stawki bazowej czynszu, w zależności od warunków najmu. Składają się na nie okresy bezczynszowe wynoszące od jednego do dwóch miesięcy za każdy rok najmu oraz kontrybucja finansowa na wybrane prace wykończeniowe, czy koszty potencjalnej relokacji najemcy.

W czwartym kwartale ilość dostępnej do wynajęcia powierzchni magazynowej zmalała o prawie 300 000 mkw.

Pod koniec IV kwartału 2020 roku na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było ok. 1,42 mln mkw., co stanowiło 6,8% całkowitej podaży w Polsce. Silny wzrost popytu w IV kw. 2020 roku oraz relatywnie niski poziom nowej podaży w porównaniu do poprzednich kwartałów przyczyniły się do znaczącego spadku poziomu pustostanów o ponad 300 tys. mkw. Mniejsza dostępność powierzchni magazynowej oraz wysoki poziom zabezpieczenia umowami przednajmu projektów w budowie, może wskazywać na prawdopodobne, nieznaczne ograniczenie skali zachęt finansowych oferowanych najemcom w 2021 roku na niektórych rynkach regionalnych.

Podaż: aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziomie

W 2020 roku na rynku magazynowym ukończono prawie 2 miliony mkw. powierzchni magazynowej, a całkowite jej zasoby w Polsce wzrosły o 11 % r/r. W porównaniu do rekordowego 2019 roku, wolumen nowej podaży spadł o 27% (lub 0,74 mln mkw.). Pomimo podobnej liczby ukończonych inwestycji zauważalny był znacznie niższy udział dużych projektów o powierzchni przekraczającej 50 tys. mkw. W 2020 roku wyniósł on 370 tys. mkw. w porównaniu do 1 mln mkw. w 2019 roku, gdy finalizowano kolejne duże inwestycje dla firm takich jak Amazon, Zalando, Leroy Merlin, Castorama i Carrefour. Natomiast pod koniec ubiegłego roku w budowie znajdowało się ponad 2 miliony mkw., o około 100 000 mkw. więcej niż rok wcześniej. Około 73% wolumenu inwestycji w budowie zostało już zabezpieczone umowami przednajmu (pre-let), co stanowi znaczący wzrost tego wskaźnika o 23 pp. r/r wynikający zarówno z wysokiego popytu oraz tendencji do ograniczania inwestycji spekulacyjnych w związku z wyższym ryzykiem rynkowym w czasie pandemii COVID-19.

W 2021 roku planowane jest rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich, w tym dużych jak np. Wrocław CAMPUS 39 firmy Panattoni Europe (180 000 mkw., Wrocław), 7R Park Gdańsk-Port (123 000 mkw., Trójmiasto), Hillwood Rokitno (110 000 mkw., Polska Zachodnia) czy DL Invest Park Teresin (100 000 mkw., okolice Warszawy).

Oprócz parków magazynowych oferujących większe moduły magazynowe (BIG-BOX) oraz inwestycji typu BTS (build to suit), deweloperzy aktywnie rozwijają inwestycje w ramach nabierającego rozpędu trendu rozwoju logistyki „ostatniej mili”. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie deweloperzy realizują kolejne projekty tego typu na Okęciu, w rejonie Żerania, Targówka Przemysłowego i Bielan. Na celowniku deweloperów są także inne miasta w Polsce jak np. Poznań, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Rzeszów. Zmianie ulega standard obiektów magazynowych oferując dogodne rozwiązania dla realizacji specyficznych operacji związanych z logistyką pod e-commerce czy lekką produkcją. Silny wpływ na standard nowych obiektów ma również trend ekologiczny i automatyzacja. Deweloperzy i najemcy coraz chętniej inwestują w nowe technologie IT, automatykę przemysłową, energię odnawialną i przyjazne środowisko pracy – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Prognoza

Podczas gdy wiele branż przeżywa ogromne trudności w związku z pandemią, rynek magazynowy odnotował silny wzrost. To głównie zasługa długofalowego rozwoju napędzanego w dużej mierze wysoką dynamiką rozwoju sektora e-commerce, który w warunkach ograniczeń handlu stacjonarnego dodatkowo zyskał na znaczeniu. Strategiczna lokalizacja Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych, a także dalsze inwestycje w infrastrukturę transportową w powiązaniu z rozwojem logistyki miejskiej i transgranicznej, pozwalają z optymizmem patrzeć na kondycję rynku w 2021 roku. Długofalowy wzrost przewidują również inwestorzy, którzy na projekty przemysłowe wydali w 2020 roku rekordowe 2,6 mld euro – dodaje Joanna Sinkiewicz.