Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - III kwartał 2020 r. [RAPORT]

• Już drugi raz z rzędu popyt kwartalny przekroczył poziom 1,25 mln mkw.
• Czynsze stabilne, ale w perspektywie krótkoterminowej możliwe jest ich niewielkie obniżenie.
• Aktywność deweloperska jest niższa o 18% w porównaniu z wrześniem 2019 roku.
• Silna podaż i relokacje spowodowały wzrost wskaźnika pustostanów do 8,5%.

Rynek powierzchni magazynowych jest obecnie najprężniej rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych. Na bardzo dobre wyniki odnotowane po stronie popytu złożyły się takie czynniki jak potrzeba utrzymywania wyższych zapasów przez firmy chcące zapewnić ciągłość dostaw czy też dalszy rozwój branży e-commerce i strategii sprzedaży wielokanałowej, która w warunkach ograniczeń handlu stacjonarnego zyskuje na znaczeniu. Potwierdzają to wyniki wolumenu transakcji najmu, który od początku roku osiągnął rekordowe 3,5 mln mkw., z czego, co warte podkreślenia, aż 71% stanowiły nowe umowy i ekspansje.

Polska zyskuje na znaczeniu jako hub produkcyjny i logistyczny Europy Zachodniej. Firmy, zarówno już obecne na tym rynku, ale także planujące inwestycje w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, będą zabezpieczać dodatkową powierzchnię tak, aby przygotować się na ryzyka potencjalnych zakłóceń w łańcuchu dostaw w przyszłości – mówi Joanna Sinkiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Popyt

W okresie lipiec-wrzesień całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 1,28 mln mkw., co stanowi drugi najwyższy wynik popytu kwartalnego w historii. Najwięcej powierzchni wynajęli operatorzy logistyczni z udziałem 29% wszystkich transakcji oraz sieci sklepów (23%), wśród których najbardziej aktywne były sklepy spożywczo-dyskontowe. Aktywne były także firmy z branży lekkiej produkcji (7%), motoryzacyjnej (7%), spożywczej (7%) oraz sklepy internetowe (7%).

W ujęciu regionalnym około 46% całkowitego popytu stanowiły umowy zawarte na Górnym Śląsku, gdzie odnotowano rekordowy dla tego rynku wolumen na poziomie 387 000 mkw. oraz w okolicach Warszawy (221 000 mkw.). Wysoki popyt obserwowano również we Wrocławiu, Polsce Centralnej, Poznaniu i Trójmieście. Na każdym z tych rynków zawarto transakcje najmu na poziomie ponad 100 000 mkw., a ich łączny udział w całkowitym popycie wyniósł 40%.

Podaż

W trzecim kwartale deweloperzy oddali do użytku 676 000 mkw. i prawie 1,7 mln mkw. od początku roku. Na koniec września 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 20,4 mln mkw. Największe wolumeny podaży odnotowano na rynkach: Warszawa - okolice, Górny Śląsk i Wrocław, gdzie łącznie oddano do użytku prawie 1,14 mln mkw. Znacząco wzrosły również zasoby powierzchni magazynowej w Trójmieście, które w krótkim czasie awansowało na 6. miejsce wśród największych rynków w Polsce. Przejściowo słabsza aktywność deweloperska dotyczy regionu Polski Centralnej, co związane jest z bardzo silną podażą obserwowaną w ostatnich latach oraz relokacjami niektórych głównych najemców do większych obiektów budowanych w formule BTS, co łącznie doprowadziło do wzrostu pustostanów. Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się prawie 1,54 mln mkw. powierzchni magazynowej (-18% r/r).

Ten, jakkolwiek wysoki wolumen inwestycji, oznacza dalszy spadek aktywności deweloperskiej, który w naszej opinii jest tymczasowy i wynika ze wzrostu pustostanów oraz bardziej restrykcyjnej polityki w zakresie umów typu pre-let, co przekłada się na ograniczenie inwestycji o charakterze spekulacyjnym. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się duże aglomeracje, co wynika m.in. z ich silnej pozycji i kontynuacji rozwoju logistyki "ostatniej mili" – mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Aktywne są również mniejsze rynki regionalne dzięki inwestycjom w infrastrukturę transportową oraz odpowiedniej lokalizacji dla skrócenia łańcuchów dostaw na rynki zagraniczne. Potwierdzają to nowe projekty realizowane w Polsce Wschodniej, Bydgoszczy, a także w Polsce Zachodniej, gdzie realizowany jest duży projekt dla międzynarodowej firmy e-commerce.

Czynsze

W trzecim kwartale nie odnotowano istotnej zmiany poziomu czynszów. Stawki bazowe wahają się od 2,50-3,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów BIG-BOX do 4,00-5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich największych aglomeracji. Czynsze efektywne wynoszą 2,00-3,20 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów BIG-BOX i 3,00-4,50 EUR/mkw./miesiąc w przypadku SBU. Ze względu na przejściowy stan nadpodaży na niektórych rynkach takich jak Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna czy Trójmiasto skala zachęt finansowych oferowanych najemcom może nieznacznie wzrosnąć, co oznaczać może czasowe obniżenie poziomu czynszów efektywnych.

Wskaźnik pustostanów

Na koniec III kwartału niewynajętych pozostawało blisko 1,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi 8,5% całkowitych jej zasobów w Polsce. Wskaźnik pustostanów wzrósł o 1,5 pp. w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 1,9 pp. w skali roku. Wśród głównych rynków regionalnych, największy wzrost tego wskaźnika na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy odnotowano na Górnym Śląsku (z 6,7% do 10,8%) oraz na rynku Warszawa-okolice (z 6,8% do 8,8%), w obu przypadkach głównie za sprawą nowej podaży oraz w Polsce Centralnej (z 6,8% do 9,6%), gdzie kluczowym czynnikiem wzrostu dostępności były zwolnienia powierzchni przez najemców, którzy zdecydowali się na relokację do nowych inwestycji. Spadki odnotowano we Wrocławiu (z 10,4% do 8,4%) oraz w Poznaniu (z 8,0% do 7,1%).

Prognoza

Pomimo drugiej fali pandemii Covid-19 nadal obserwujemy wysoką aktywność najemców, co świadczy o dobrej kondycji rynku magazynowego. Zwiększona dostępność powierzchni magazynowej jest korzystna w warunkach wysokiego popytu, w szczególności dla tych najemców, którzy poszukują powierzchni magazynowej dostępnej do wynajęcia w krótkim czasie od podjęcia decyzji. Ponadto na rynku aktywne pozostają firmy poszukujące nowych projektów i inwestycji BTS dostosowanych do indywidualnych potrzeb, co będzie miało pozytywny wpływ na dalszy rozwój sektora przemysłowego w Polsce – dodaje Joanna Sinkiewicz.