DNA Rynku Nieruchomości: I kwartał 2019 [RAPORT]

• Więcej rynków odnotowuje wzrosty niż kompresję stóp kapitalizacji
• W ujęciu kwartalnym czynsze wzrosły w sektorze nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych
• Tempo wzrostu czynszów spowalnia, co świadczy o dojrzałej fazie cyklu na rynku nieruchomości
• Odpowiednia strategia zarządzania aktywami kluczowym czynnikiem zapewniającym większy zwrot z inwestycji

W pierwszym kwartale br. nieznacznie więcej rynków odnotowało wzrost stóp kapitalizacji w stosunku do poprzedniego okresu, co świadczy o późnej fazie obecnego cyklu inwestycyjnego. Wskaźniki te wzrosły łącznie w siedmiu sektorach nieruchomości poszczególnych miast w porównaniu z zaledwie pięcioma w czwartym kwartale ubiegłego roku i spadły tylko na 16 rynkach wobec 44 w czwartym kwartale. Większość wzrostów w pierwszym kwartale zarejestrowano w sektorze handlowym – średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie wzrosły w tym czasie o 2 pb do 4,20%.

W Europie Środkowo-Wschodniej obserwujemy nadal niewielki wzrost czynszów, a zwłaszcza stawek efektywnych netto za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych w niektórych regionach. Kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych i logistycznych widoczna na największych rynkach europejskich dotyczy także Europy Środkowo-Wschodniej, która nawet przeciwstawia się trendowi w sektorze handlowym, gdzie stopy kapitalizacji będą nadal malały w przypadku najlepszych aktywów - komentuje Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield.

Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych ulegały dalszej kompresji, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach - zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Dla budynków biurowych zmniejszyły się o 1 pb do 4,35% (spadek o 14 pb r/r), a dla nieruchomości logistycznych zmalały o 4 pb do 5,68% w porównaniu ze spadkiem o 20 pb w czwartym kwartale i o 42 pb w ujęciu rocznym. Świadczy to o utrzymującym się popycie na aktywa logistyczne wśród inwestorów, którzy rywalizują o najlepsze obiekty.

Kompresja stóp kapitalizacji w minionym kwartale dotyczyła głównie sektorów nieruchomości biurowych i logistycznych oraz rynków semi-core - w szczególności Włoch i Hiszpanii oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej takich jak Czechy i Polska - powiedział Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield:

Jak dodał, "niewiele rynków odnotowało wzrosty. Stopy kapitalizacji wzrosły o 25 pb dla nieruchomości zarówno handlowych, jak i biurowych w Moskwie - częściowo wskutek podwyżki głównej stopy procentowej wprowadzonej przez bank centralny pod koniec ubiegłego roku, a także z powodu osłabienia popytu inwestycyjnego i dewaluacji rosyjskiego rubla”.

Dalsze pozytywne zmiany

Rynki inwestycyjne znajdują się obecnie na późnym etapie cyklu, ale na rynkach najmu obserwujemy dalsze pozytywne zmiany. Średnie czynsze w najlepszych budynkach w Europie wzrosły kwartał do kwartału we wszystkich sektorach, przede wszystkim w biurowym (o 0,7%), ale także logistycznym (0,5%) i handlowym (0,3%). Z kolei w ujęciu rocznym stawki czynszowe wzrosły za wynajem powierzchni zarówno biurowej (+3%), jak i logistycznej (+2,6%), natomiast spadły ponownie w obiektach handlowych (-0,4%).

Jak konkluduje Almond, "wpływ branży e-commerce przejawia się w spowolnieniu wzrostu czynszów za wynajem powierzchni handlowych w Europie. Ze względu na to, że ceny uwzględniają już wzrost stawek czynszowych w większości sektorów, możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są niewielkie, a większy zwrot z inwestycji może zapewnić odpowiednia strategia zarządzania aktywami".