Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - podsumowanie 2016 roku [RAPORT]

Na koniec 2016 roku całkowite zasoby rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych przekroczyły granicę 11 mln m kw. Duża aktywność najemców kolejny rok z rzędu przyczyniła się do rekordowego poziomu popytu, który tym razem osiągnął ponad 3 mln m kw. Najlepsze wyniki odnotowano w okolicach Warszawy i na Górnym Śląsku, a wśród mniejszych rynków w Szczecinie i w rejonie Bydgoszczy-Torunia. Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje rok w raporcie „Marketbeat – rynek magazynowy w Polsce”.

– Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce znacznie przekroczył oczekiwania. W minionym roku odnotowaliśmy rekordowy poziom aktywności najemców, którzy wynajęli ponad 3 miliony m kw. Do wzrostu popytu, którego skala w 2017 r. raczej się nie zmniejszy, przyczynia się między innymi optymalizacja łańcuchów dostaw, wzrost produkcji przemysłowej, otwieranie nowych korytarzy transportowych oraz coraz szybszy rozwój handlu internetowego. Od kilku lat Polska zajmuje wysokie pozycje w rankingach najlepszych krajów świata do lokowania działalności produkcyjnej – w najnowszym rankingu uplasowała się na 13. pozycji na świecie i na 6. w regionie EMEA, co zawdzięcza między innymi rekordowo dużej aktywności w sektorze przemysłowym. Dzięki korzystnym uwarunkowaniom i mocnym fundamentom Polska skutecznie przyciąga nowe firmy zainteresowane otwarciem zakładów produkcyjnych na krajowym rynku oraz oferuje dogodne warunki do ekspansji globalnych przedsiębiorstw o ugruntowanej pozycji – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe osiągnął rekordowy poziom i wzrósł aż o 25% w porównaniu do wyniku sprzed roku. Duży udział w tym miały firmy z branży logistycznej (32%) i z sektorów FMCG (12%), e-commerce (11%), motoryzacyjnego (8%) oraz lekkiej produkcji (6%). Największy wolumen transakcji odnotowano w regionie Warszawy (760 tys. m kw.) i Górnego Śląska (494 tys. m kw.). Wysoką aktywność najemców obserwowana była również w rejonie Wrocławia (355 tys. m kw.), Poznania (340 tys. m kw.) i w Centralnej Polsce (307 tys. m kw.). Natomiast wśród mniejszych rynków regionalnych w Trójmieście (97 tys. m kw.) i Krakowie (89 tys. m kw.). Dzięki realizowanym inwestycjom w infrastrukturę drogową historyczny poziom popytu odnotowano na rynkach wschodzących takich jak Szczecin (338 tys. m kw.) oraz Bydgoszcz i Toruń (128 tys. m kw.). Nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu stanowiły 69% wolumenu transakcji najmu, natomiast 31% było udziałem renegocjacji.

– Obserwujemy rosnące zainteresowanie najemców rynkami regionalnymi. W ubiegłym roku w okolicach Szczecina podpisano największe umowy z udziałem gigantów branży e-commerce. Deweloper Panattoni zrealizuje inwestycję BTS o wielkości 161 tys. m kw. dla firmy Amazon w Kołbaskowie, natomiast firma Zalando wynajmie 130 tys. m kw. powierzchni od firmy deweloperskiej Goodman w Gryfinie – mówi Adrian Semaan, Konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

W 2016 roku nowa podaż powierzchni magazynowej wyniosła około 1,18 mln m kw., co oznacza drugi najwyższy wynik w historii od 2008 roku oraz wzrost o ok. 25% w ujęciu rok do roku. Najwięcej powierzchni magazynowej deweloperzy dostarczyli na pięciu głównych rynkach tj. w okolicach Warszawy (220 tys. m kw.), w regionie Górnego Śląska (216 tys. m kw.), w Polsce Centralnej (196 tys. m kw.), Poznaniu (177 tys. m kw.) i Wrocławiu (123 tys. m kw.). Pod koniec grudnia 2016 roku w budowie pozostawało ponad 1,3 miliona m kw., przy czym najwięcej w okolicach Warszawy (302 tys. m kw.) oraz w Poznaniu (227 tys. m kw.). W regionach prym wiodą lokalizacje Bydgoszcz-Toruń (129 tys. m kw.), Górny Śląsk (123 tys. m kw.), oraz Wrocław (102 tys. m kw.).

W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży na koniec 2016 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 6,7%, (wzrost o 1,5 pp. w ujęciu rocznym). Całkowity wolumen dostępnej powierzchni niewynajętej stanowi ok. 740 tys. m kw. dostępnej powierzchni magazynowej. Na głównych rynkach magazynowych najwyższy poziom wskaźnika odnotowano w strefie miejskiej Warszawy i w Krakowie (po 11%). W regionie okolic Warszawy, na Górnym Śląsku i w Poznaniu udział powierzchni niewynajętej kształtował się na zbliżonym poziomie (7,5%), z kolei we Wrocławiu okazał się niższy (5,3%) od średniej krajowej. Na pozostałych rynkach regionalnych wskaźnik utrzymał się niskim poziomie (poniżej 5%). Najmniejszą dostępnością charakteryzował się region Centralnej Polski (2,9%), a najwyższą region Lublina (12,7%).

Na koniec 2016 roku czynsze nominalne pozostały na stabilnym poziomie lub nieznacznie się obniżyły. Rosnąca konkurencja wśród deweloperów spowodowała, że w niektórych lokalizacjach najemcy znaleźli się w uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej, jak np. w Poznaniu czy Krakowie. Najwyższe stawki wciąż obowiązują w strefie miejskiej Warszawy od 4,00 do 5,25 euro za m kw. Natomiast w pozostałych regionach czynsze kształtują się na poziomie od 2,40 do 4,20 euro za m kw.