Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - podsumowanie 2018 roku [RAPORT]

Aktywność najemców utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu w całym 2018 roku osiągnął 3,98 mln mkw., co oznacza nieznaczny spadek popytu o 2,5% względem 2017 roku. W strukturze popytu dominowały nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu z udziałem wynoszącym ok. 76% wszystkich transakcji. Tak jak w ubiegłych latach największe zapotrzebowanie na rynku kreowała branża logistyczna z 36-procentowym udziałem w całkowitym popycie, a także sieci handlowe (16%) oraz firmy z branży e-commerce (13%), produkcyjnej (9%) i motoryzacyjnej (5%). Podobnie jak w 2017 roku, najwięcej transakcji zawarto na trzech rynkach: w okolicach Warszawy (762 tys. mkw.), w regionie Górnego Śląska (752 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (602 tys. mkw.). Rynki te odpowiadały za 53% całkowitego popytu. Największe kontrakty zawarto w ramach umów typu BTS, w tym m.in. Leroy Merlin w miejscowości Piątek w Polsce Centralnej (124 tys. mkw., Panattoni) oraz Zalando w Olsztynku (120 tys. mkw., Hillwood). Projekty typu BTS stanowiły około 30% całkowitego popytu.

Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – w budowie na koniec roku znajdowało się 1,92 mln mkw., z czego 69% zostało zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni powstaje na Górnym Śląsku (488 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (295 tys. mkw.) i w okolicach Warszawy (204 tys. mkw.). Większość inwestycji deweloperskich lokalizowana jest w pobliżu głównych korytarzy transportowych poza granicami miast, jednakże obserwujemy rosnącą popularność miejskich parków magazynowych, wpisujących się w model logistyki „ostatniej mili”. Projekty tego typu mają na celu optymalizację kosztów transportu i skrócenie czasu dostaw do finalnych odbiorców na rosnących rynkach miejskich takich jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Szczecin.

Ze względu na bardzo duży popyt i niewielki odsetek inwestycji spekulacyjnych grudniowy poziom pustostanów wyniósł 796 000 mkw., co stanowiło 5% całkowitych zasobów w kraju. Oznacza to spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej o 0,2 pp. w porównaniu do stanu na koniec grudnia 2017 roku. Niska dostępność powierzchni magazynowej w powiązaniu z wciąż wysokim popytem i wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich, przyczyniła się do wzrostu czynszów na większości rynków magazynowych w Polsce. Wzrost ten wyniósł ok. 10-15% w relacji do stanu sprzed roku i odzwierciedlony jest w wyższych stawkach efektywnych w związku z mniejszymi zachętami finansowymi oferowanymi przez deweloperów.  

Trend wzrostowy w odniesieniu do czynszów dotyczy jednak większości rynków europejskich, co pozwala na utrzymanie konkurencyjności sektora logistycznego w Polsce. Dobra koniunktura gospodarcza, rosnące czynsze i wydłużenie przeciętnego okresu zawieranych na rynku kontraktów z 3 do 5 lat koresponduje ze wzrostem aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych. W 2018 roku przeznaczyły one rekordową kwotę 1,84 mld euro na zakup aktywów logistycznych i produkcyjnych w Polsce, co w ujęciu rocznym stanowi wzrost o 73%.

Paweł Partyka, Associate w Dziale Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, komentuje:

"Trend wzrostowy na rynku inwestycji w nieruchomości logistyczne utrzymuje się od 2014 roku. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2018 roku wyniósł ponad 1,8 mld euro. Rok 2018 był rekordowy zarówno pod względem wolumenu transakcji, jak i dynamiki wzrostu w porównaniu z poprzednimi latami – ubiegłoroczny wolumen obrotów były wyższy o 73% względem 2017 roku. Największą transakcją w 2018 roku był zakup portfela Encore za 321 mln euro przez fundusz Mapletree. Najważniejszym źródłem kapitału są inwestorzy z Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA i Azji. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się transakcje portfelowe i obiekty BTS zapewniające stabilny dochód w dłuższej perspektywie.

Motorem napędowym rynku w 2019 roku będzie spodziewany, dalszy dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Będzie on generował zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową i usługi logistyczne dostosowane do obsługi zamówień internetowych realizowanych zarówno w kraju, jak i na rynkach zagranicznych. W świetle rekordowo niskiego bezrobocia decyzje o lokalizacji magazynu coraz częściej warunkowane będą dostępnością kadr i kosztami zatrudnienia w sektorze logistycznym".

Paweł Kopeć, International Account & Bid Manager w firmie Randstad Polska, mówi:

"Rok 2018 upłynął pod znakiem rosnącej presji płacowej praktycznie na wszystkich rynkach. Zaobserwowaliśmy wzrost godzinowych stawek wynagrodzenia dla pracowników fizycznych w sektorze magazynowym w każdym z województw, a liderami w tym obszarze pozostają Warszawa i Poznań. Duży potencjał w dostępności pracowników fizycznych wykazują województwa wschodnie. Wynika to z mniejszej liczby pracodawców, a więc i ofert pracy. Nie zauważyliśmy jednak wzmożonego zainteresowania przedsiębiorców tym regionem, po części z uwagi na niewielką dostępność powierzchni magazynowych i produkcyjnych.

Przedsiębiorcy, szczególnie duże firmy zatrudniające ponad 250 osób, coraz chętniej rekrutują pracowników z zagranicy, szczególnie z Ukrainy i Białorusi. O ile w połowie 2018 roku zatrudnianie cudzoziemców deklarowała blisko 1/4 pracodawców, o tyle dziś ta liczba z pewnością jest już większa. W ostatnim czasie głośno mówi się o możliwym dużym odpływie tych osób po planowanym otwarciu niemieckiego rynku pracy, co może przełożyć się na spadek polskiego PKB. Zapobiec tej sytuacji może nieoczekiwanie »twardy« Brexit. Z ostatnich symulacji wynika, że w jego wyniku zlikwidowanych mogłoby zostać 100 tys. miejsc pracy, głównie w przemyśle motoryzacyjnym. W takim przypadku priorytetem rządu niemieckiego stałoby się zapewnienie zatrudnienia osobom, które obejmie redukcja. Biorąc pod uwagę znaczącą obecność przemysłu motoryzacyjnego na południu Polski, taki scenariusz miałby niebagatelne znaczenie także dla naszego rynku pracy".

Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, mówi:

"Media od tygodni informują o możliwej masowej migracji ukraińskich pracowników do Niemiec w związku z uchwaleniem nowej ustawy, dzięki której podjęcie pracy za naszą zachodnią granicą powinno stać się łatwiejsze. Na chwilę obecną projekt nowej ustawy został dopiero zatwierdzony przez rząd, co w praktyce oznacza, że na wprowadzenie nowego prawa w życie będzie trzeba jeszcze trochę poczekać, a jeśli parlament uchwali ustawę bez zbędnej zwłoki, zacznie ona obowiązywać najwcześniej w 2020 roku.

Niemiecki rynek pracy otworzy się na pracowników spoza UE, ale nie oznacza to, że będzie można podjąć pracę wszędzie tam, gdzie pojawi się zapotrzebowanie na pracowników. Wymagania, które będzie trzeba spełnić są dosyć wygórowane i raczej ciężko będzie im sprostać. Aby uzyskać wizę z pozwoleniem na pracę, oprócz odpowiedniego wykształcenia wyższego lub zawodowego, trzeba będzie przedstawić umowę o pracę. W przeciwieństwie do pracy w Polsce, gdzie dla obywateli Ukrainy procedury są uproszczone a bariera językowa jest minimalna, rozpoczęcie pracy w Niemczech będzie wymagało pokonania wielu formalności i potwierdzenia kwalifikacji zawodowych. Dodatkowo, według ostatnich badań*, niemal 8 na 10 obywateli Ukrainy jest zadowolonych z warunków pracy w Polsce i aż 84% z nich deklaruje polecenie zatrudnienia w naszym kraju rodzinie i znajomym.

Obawy polskich przedsiębiorców są na razie rozważaniami bardzo teoretycznymi. Wymagania, które zostaną narzucone przez niemieckie prawodawstwo, będą istotną przeszkodą dla znakomitej większości zagranicznych pracowników, którzy już znaleźli zatrudnienie w naszym kraju".