Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - I połowa 2018 r. [RAPORT]

Pierwsze półrocze 2018 roku zakończyło się trzema rekordami na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce:

• Najwyższym wolumenem transakcji najmu odnotowanym w pierwszych 6 miesiącach roku (2,1 mln mkw.)
• Najniższym w historii wskaźnikiem powierzchni niewynajętej (4%, 573 000 mkw.)
• Rekordową ilością powierzchni magazynowej w budowie (2,25 mln mkw., 66 projektów).

W pierwszej połowie 2018 roku deweloperzy ukończyli 734 000 mkw. (w 29 projektach), a całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 14,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 21% rok do roku. Największymi rynkami logistycznymi w Polsce pozostają region Warszawy i okolic (27%-owy udział w całkowitej podaży w Polsce), Górny Śląsk (18%), Polska Centralna (14%), region Poznania (13%) i Wrocławia (11%). Najwięcej nowej powierzchni oddano w regionie Polski Centralnej (259 000 mkw.), Górnego Śląska (131 000 mkw.) i okolic Warszawy (114 000 mkw.).

Na koniec czerwca 2018 roku w budowie pozostawało ok. 2,25 mln mkw. powierzchni magazynowej, co świadczy o rekordowej aktywności deweloperów.). Na rynku około 75% wolumenu inwestycji zostało już zabezpieczone umowami przednajmu, na co duży wpływ mają wciąż popularne projekty typu BTS, stanowiące 40% całkowitej powierzchni w budowie. W ujęciu regionalnym, największy przyrost podaży spodziewany jest na rynku Polski Centralnej, gdzie w budowie znajduje się aż 628 000 mkw., a także w regionie Górnego Śląska (338 000 mkw.), Wrocławia (227 000 mkw.) i w okolicach Warszawy (193 000 mkw.). Wysoka aktywność deweloperska nie omija również mniejszych rynków regionalnych, takich jak np. Polska Zachodnia (183 000 mkw.), gdzie coraz więcej projektów logistycznych powstaje w pobliżu trasy S3.

Pierwsze półrocze 2018 r. zakończyło się rekordowym popytem na poziomie 2,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 18% w relacji do analogicznego okresu poprzedniego roku. Popyt netto utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczy 76%-owy udział nowych umów i rozszerzeń powierzchni najmu. Wśród rynków cieszących się największą aktywnością najemców były: Polski Centralna (19% udziału w popycie całkowitym) oraz Warszawa i okolice (19%), Górny Śląsk (13%), a także Poznań (11%) i Wrocław (11%). Najaktywniejszą grupą najemców były firmy logistyczne (31%), sieci handlowe (17%), branża e-commerce (15%) i lekka produkcja (8%).

Prognozy dotyczące popytu pozostają optymistyczne. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne w dużej mierze wynikać będzie z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce. Przykładem transakcji powiązanych z rozwojem tego segmentu są umowy zawarte przez sieci handlowe, takie jak na przykład: Smyk w ramach projektu Central European Logistics Hub w Łodzi (70 000 mkw., Panattoni) czy H&M w SEGRO Logistics Park Poznań Gądki (30 000 mkw., SEGRO) – powiedział Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe spowodował rekordowo niski poziom pustostanów, wynoszący obecnie 4% (573 000 mkw.). Wynik po pierwszej połowie 2018 roku oznacza spadek o 0,7 pp. w porównaniu do stanu sprzed trzech miesięcy i spadek o 1,4 pp. w porównaniu do stanu sprzed roku. Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano na rynku Warszawa – miasto (10,4%) i w Krakowie (8,4%). Na pozostałych rynkach nie przekraczał on 5,7%. 

Po kilku latach stabilizacji, w 2018 roku obserwujemy już wyraźny wzrost czynszów najmu pozostający w ścisłym związku ze wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich. Chociaż stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o ok. 5% w relacji do stanu na koniec 2017 roku. Koszty najmu w Polsce wciąż należą do najniższych w regionie środkowo-wschodniej Europy. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 10% i 15%.

Znakomite wyniki po stronie popytowej oraz optymistyczne prognozy w tym zakresie, pozostają główną siłą napędową polskiego rynku magazynowego. Za rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne odpowiadają przede wszystkim dobra koniunktura gospodarcza, wzrost konsumpcji oraz dynamiczny rozwój branży e-commerce. Dodatkowo, dzięki rozwojowi infrastruktury transportowej Polska zyskuje na znaczeniu jako największy ośrodek logistyczny regionu CEE – strategiczna, centralna lokalizacja na mapie Europy umożliwia sprawną dystrybucję w skali międzynarodowej. Mimo wyzwań w postaci rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz ograniczeń związanych z rynkiem pracy, szczególnie w głównych lokalizacjach magazynowych, stabilna sytuacja po stronie podażowej i duże zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem, pozwalają spokojnie patrzeć na najbliższe miesiące – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.