Rynek magazynowy w Polsce: silny popyt i mniej pustostanów

POPYT: silna aktywność najemców napędzana nowymi umowami

Rynek magazynowy w Polsce w pierwszej połowie 2026 roku odnotował dalsze umocnienie aktywności najemców. Popyt brutto osiągnął 3,51 mln mkw., co oznacza wzrost o 21% rok do roku, przy czym w samym drugim kwartale wynajęto 1,93 mln mkw. Strukturę popytu w drugim kwartale zdominowały nowe umowy (63% wolumenu transakcji), podczas gdy odnowienia odpowiadały za 34%. Znacznie mniejszy udział miały ekspansje (2,4%) oraz transakcje typu sale & leaseback (1,4%). Popyt netto od kwietnia do czerwca 2026 wyniósł 1,26 mln mkw., rosnąc o 47% r/r. Największą aktywność najemców, uwzględniając wszystkie rodzaje transakcji, odnotowano w województwach śląskim (448 tys. mkw.), łódzkim (344 tys. mkw.) oraz dolnośląskim (327 tys. mkw.). Wyraźnym trendem pozostaje rosnące znaczenie chińskich najemców, którzy odpowiadali za ponad 20% wolumenu transakcji.

PODAŻ: wysoka kwartalna podaż, ale malejący udział powierzchni w budowie

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły do 38 mln mkw., co oznacza wzrost o około 5% rok do roku. W drugim kwartale na rynek dostarczono 579 tys. mkw. nowej powierzchni, z największym wolumenem ukończeń w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim. Wolumen powierzchni w budowie spadł do około 1,3 mln mkw., czyli o 11% mniej niż rok wcześniej, przy dominującym udziale projektów zabezpieczonych umowami najmu (61%). To sygnał utrzymującej się zachowawczości deweloperów, którzy szczegółowo analizują potencjał każdej inwestycji, często oczekując pozyskania przednajmów już na początku realizacji projektu lub nawet przed rozpoczęciem budowy.

PUSTOSTANY: najniższy poziom dostępności od 2023 roku

Na koniec pierwszej połowy 2026 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 6,6%, co oznacza spadek o 0,7 pkt proc. kwartał do kwartału oraz 1,6 pkt proc. rok do roku. Całkowita dostępna powierzchnia zmniejszyła się do około 2,5 mln mkw., osiągając najniższy poziom od 2023 roku. Szczególnie wyraźny spadek dostępności odnotowano w województwach dolnośląskim (z 8,0% do 6,2%) oraz wielkopolskim (z 7,9% do 6,1%), wspierany silną absorpcją dużych modułów przekraczających 30 tys. mkw.

CZYNSZE: stabilność stawek z potencjałem na wzrosty

Czynsze bazowe prime dla najlepszych powierzchni magazynowych pozostają stabilne i mieszczą się w przedziale 4,50-5,50 EUR/mkw./miesiąc. W drugim kwartale obserwowano jedynie niewielkie korekty stawek bazowych o charakterze lokalnym. Poprawa aktywności najemców, wysoki udział nowych umów oraz malejąca stopa pustostanów ograniczały presję na dalsze obniżki czynszów. W kolejnych kwartałach kurcząca się dostępność powierzchni oraz ograniczona nowa podaż powinny wywierać presję na wzrost stawek, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

RYNEK INWESTYCYJNY: utrzymująca się wysoka aktywność inwestorów

Polski rynek inwestycyjny w sektorze logistycznym utrzymał wysoką aktywność, osiągając wolumen 781,8 mln EUR wobec 693,8 mln EUR rok wcześniej, co oznacza wzrost o blisko 13% r/r. Średnia wartość pojedynczej transakcji utrzymała się na poziomie około 43 mln EUR, przy istotnym wpływie dwóch transakcji portfelowych o wartości 167,5 mln EUR oraz 194 mln EUR. Wśród najaktywniejszych źródeł kapitału dominują inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, Francji oraz regionu CEE, a największą płynnością cieszą się segmenty long-income / net lease oraz transakcje value-add. Perspektywy na drugą połowę roku pozostają mocne – całoroczny wolumen ma potencjał przekroczenia 2 mld EUR, co oznaczałoby wzrost o ponad 30% r/r.

REGIONY: Liderzy bez zmian. Mazowsze oraz Dolny i Górny Śląsk skupiają połowę zasobów magazynowych kraju, silna absorpcja w regionach zachodnich

Mazowsze pozostaje największym rynkiem, z zasobami na poziomie 7,74 mln mkw. oraz najwyższym wolumenem powierzchni w budowie, przekraczającym 381 tys. mkw. Śląsk zajmuje pod tym względem drugie miejsce i pozostaje jednym z kluczowych hubów logistycznych kraju  zasoby regionu przekraczają 6,34 mln mkw., a kwartalny popyt brutto od kwietnia do czerwca tego roku osiągnął 448 tys. mkw., – najwyższy wynik wśród wszystkich województw. Dolny Śląsk wyróżnia się silną absorpcją, z popytem netto około 201 tys. mkw. i spadkiem pustostanów do 6,2%. Województwo łódzkie utrzymuje stabilną pozycję dzięki centralnej lokalizacji (popyt brutto 344 tys. mkw., pustostany 5,3%). Podobnie Wielkopolska, dysponująca zasobami przekraczającymi 3,9 mln mkw., odnotowała spadek pustostanów do 6,1% dzięki dużemu zainteresowaniu najemców.