Marketbeat: Rynek magazynowy w Polsce - I połowa 2017 roku [RAPORT]

Na koniec czerwca 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły blisko 11,8 mln mkw. Najwięcej spośród 707 000 mkw. nowej podaży powstało w regionie Bydgoszczy-Torunia (113 000 mkw.), Poznania (112 000 mkw.) i Polski Centralnej (91 000 mkw.). W budowie pozostaje 1 665 000 mkw., z czego 77% zabezpieczone jest już umowami najmu. Prawie połowa powierzchni (ok. 800 000 mkw.) powstaje w ramach inwestycji typu BTS (Build-to-Suit). Najwyższa aktywność deweloperska utrzymuje się w okolicach Warszawy (ok. 375 000 mkw.), w Szczecinie (293 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (282 000 mkw.).

Pomimo znaczącej wielkości nowej podaży, na koniec czerwca 2017 roku stopa pustostanów osiągnęła poziom 5,4% (634 000 mkw.). Nieznaczne wzrosty odnotowano w regionie Poznania (8,3%) i Wrocławia (7,3%), natomiast po raz kolejny uległy one obniżeniu w Warszawie (6,9%) i jej okolicach (5,7%). Rosnąca aktywność deweloperska spowodowała wzrost ilości powierzchni niewynajętej w regionie Krakowa (38 000 mkw., 12,7%), Szczecina (19 000 mkw., 8,8%) i Lublina (18 000 mkw., 13,9%). Najniższą dostępnością powierzchni magazynowej wyróżnia się region Polski Centralnej (0,3%).

- Bardzo dobra sytuacja na rynku logistycznym w Polsce wynika z kilku czynników, wśród których najważniejsze to rosnąca dynamika wzrostu gospodarczego, rosnący wolumen sprzedaży detalicznej, konkurencyjny rynek pracy, a także rozwój infrastruktury drogowej i szeroka dostępność gruntów pod nowe inwestycje deweloperskie. Nowe inwestycje w infrastrukturę umożliwiają rozwój inwestycji magazynowych poza głównymi rynkami największych aglomeracji w Polsce. Przykładem jest rosnąca aktywność deweloperska w okolicach Szczecina, Bydgoszczy-Torunia, w zachodniej części kraju, czy Lublina i Rzeszowa. W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy także pojawienie się nowych interesujących lokalizacji wzdłuż tras S3 (m.in. Zielona Góra), S8 (Białystok) i S7 (Kielce) - powiedział Adrian Semaan, Konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

W pierwszej połowie roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął rekordowe 1 786 000 mkw. Największy wolumen transakcji odnotowano w regionie Polski Centralnej (423 000 mkw.), Górnego Śląska (414 000 mkw.) oraz w regionie warszawskim (367 000 mkw., w tym 333 000 mkw. w okolicach). Najczęściej zawierano nowe umowy 67%, a przedłużanie kontraktów oraz powiększanie powierzchni najmu stanowiły odpowiednio 24% i 9% całkowitego popytu. Najbardziej aktywne pozostają firmy logistyczne (32%), sieci handlowe (20%), branża lekkiej produkcji (10%), e-commerce (9%), branża motoryzacyjna (7%) i AGD (6%).

- Rekordowe wyniki rynku magazynowego w Polsce to między innymi wynik rosnącego popytu branży e-commerce. Polska dla tego segmentu jest niezwykle atrakcyjną lokalizacją z uwagi na położenie geograficzne, dobrą kondycję rynku pracy, duży wewnętrzy rynek zbytu o rosnącej konsumpcji oraz niskie koszty najmu – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Czynsze nominalne na rynku magazynowym w Polsce nie uległy zmianie. Na koniec czerwca 2017 roku najwyższe stawki obowiązywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00–5,25 euro/mkw./ miesiąc) oraz w Krakowie (3,50-4,50 euro/mkw./ miesiąc). Natomiast najniższe czynsze odnotowano w Polsce Centralnej (2,40–3,60 euro/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach Warszawy (2,50–3,60 euro/mkw./miesiąc). W strukturze czynszów efektywnych, które uwzględniają zachęty finansowe dla najemców, stawki wahają się w zakresie od 1,90 do 3,20 euro/mkw./miesiąc. Wyższe czynsze obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (3,50-4,60 euro/mkw./miesiąc) i Krakowie (ok. 2,80-3,60 euro/mkw./miesiąc).

- W pierwszej połowie roku czynsze najmu utrzymały się na niskim poziomie, co świadczy o zrównoważonym rynku, na którym deweloperzy są w stanie zaspokoić rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne. Wysoka konkurencja wpływa korzystnie na pozycję negocjacyjną najemców, co dotyczy w szczególności projektów, powyżej 5,000 mkw. stanowiących około 80% całkowitego popytu w pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku. Otrzymujemy również mniej optymistyczne sygnały dla najemców mówiące o wzroście kosztów inwestycyjnych związanych z podniesieniem cen materiałów i usług budowlanych, które mogą w efekcie przełożyć się na wzrost czynszów najmu – dodaje Joanna Sinkiewicz.

Prognoza

Korzystne prognozy dotyczące dynamiki wzrostu PKB, konsumpcji i sprzedaży detalicznej w 2017 roku, dalsze inwestycje w infrastrukturę drogową oraz rosnący wpływ sektora e-commerce powinny utrzymać wysoki poziom popytu na rynku magazynowym, który jest obecnie najszybciej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W trakcie budowy znajduje się aż 1,67 miliona mkw., co sugeruje, że na koniec br. możemy spodziewać znacznie lepszego wyniku niż ubiegłoroczne 1,2 mln dostarczonej powierzchni. Analitycy firmy doradczej Cushman & Wakefield nie spodziewają się znaczących zmian w strukturze pustostanów, ani stawek czynszów.